22 Mar

Preciados vs. Oxford St: ¿está Thor Equities en su sano juicio? (España)

Repite compra Thor Equities en la Puerta del Sol. Esta vez el número 5, un local de 520 m2 por el cual si la noticia es correcta y la calculadora astronómica no nos falla, paga a razón de EUR 82.692/m2. EUR 43 millones en total.

 

Escribíamos hace pocos meses sobre Thor Equities y su asociada mexicana Thor Urbana y, otra vez, el empuje de los inversores chinos.

 

Las compras que ha hecho en Puerta del Sol podrían hacer pensar a algunos que su afán inversor no tiene suficiente fundamento:

 

thor equities preciados

 

¿EUR 80.000/m2? ¿Está Thor en su sano juicio?

 

Thor está apostando por la elevación del nivel de la Puerta del Sol, que es una mezcla de alta afluencia con una buena parte de su comercio falto de renovarse, que no aprovecha el potencial de la zona. El Proyecto Canalejas tendrá su influencia en el futuro, pero sobre todo la tendrán este tipo de operaciones en que inversores con vocación transformadora atraigan a inquilinos dispuestos a pagar rentas muy altas porque buscan mucha afluencia de paso.

 

Para saber si estamos cerca del techo le hemos echado un nuevo vistazo a Oxford St., donde Thor es también propietaria de varios locales. En diciembre de 2015 pagó GBP 40 millones (EUR 46 millones) por 743 m2 en 5 niveles (Oxford St. 145), a EUR 61.911/m2.

 

La consultora Springboard estudia el “footfall” del comercio en el Reino Unido y la cifra que leemos para Oxford St. en 2015 fue de 54,3 millones de visitas, o sea 148.767 personas a diario. Cuadra con el tráfico medio de la estación de Tottenham Court Road, de 150.000 personas actualmente (asumimos que a doble viaje o sea 75.000), si además se le suman las otras estaciones de metro que sirven la calle, desde Marble Arch en un extremo, Bond Street y Oxford Circus. Más lo que llegan en bus. Más los que llegarán por la nueva estación del Crossrail en Tottenham Court Road (2018).

 

La estación de Sol, según Metro de Madrid tuvo en 2015 un tránsito de 20,1 millones de pasajeros lo que -asumiendo de nuevo el doble viaje de ida y vuelta-, serían 27.534 personas diarias. Más las que lleguen por otras estaciones próximas (Callao, Sevilla) y quienes lleguen por el Cercanías y otros medios, más los turistas alojados en la zona (no tanto el caso de Oxford St.), no es aventurado asumir que la afluencia de la Puerta del Sol y su zona (la calle Preciados sobre todo), supere las 50.000 personas diarias, un 40% de la de Oxford St.

Pero la zona “caliente” de Oxford St. desde, digamos, Selfridges a Oxford Circus (en la confluencia de Regent St.), tiene aproximadamente un kilómetro, que es bastante más que el conjunto de Sol-Preciados, así que la densidad, nos atreveríamos a decir, no está tan distante.

 

thor equities preciados imagen

Puerta del Sol en 1870

 

Quedaría por sumar a la ecuación el poder adquisitivo, en la que sí que seguramente Oxford St. está a mayor distancia, sobre todo por la influencia del turismo internacional.

 

Pero si comparamos las rentas que arriba detallamos (calculadas al 4% de rentabilidad por asumir algún tipo de “benchmark”), de entre EUR 160/m2 y EUR 280/m2 para la última compra con Oxford St., la distancia es todavía mucho mayor. Los dos últimos récords que conocemos, de hace seis meses, a Swatch e Inglot (una cadena de perfumería polaca), eran de GBP 1.010 y 1.113 sq ft/año. Que se traduce en EUR 1.038 y 1.144/m2/mes respectivamente. Pero, a señalar, por la “Zona A” de la tienda (la más próxima al escaparate), que no necesariamente cubre todo el local, según cual sea su configuración.

 

En cualquier caso y aunque no podamos hacer el número exacto, nos atrevemos a decir que 3 ó 4 veces el precio de Madrid. El local de Inglot (60 m2), es probable que por su tamaño sea todo él “Zona A”. En cualquier caso, parece que hay recorrido si buscamos referencias internacionales.

 

En suma, Thor Equities no parece que ha perdido el juicio. Apunta al mercado retail “top”, que conoce bien. Aunque de los tres locales que citamos, el que de verdad nos gusta es el que era de El Corte Inglés. Y los EUR 82.000/m2 del último nos dan un poco de vértigo, pese a todo.


 


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