14 Jun

El pluriempleo de Javier García Carranza en Santander, Merlin, Popular… (España)

Si tuviéramos que señalar a la persona con más influencia, o poder según como la ejerza, del sector inmobiliario hoy en España, Javier García Carranza sería nuestra elección.

 

Como muchos de nuestro sector, le conocemos desde hace bastantes años y sabemos de su competencia. En sus muchos años en Morgan Stanley, la mayoría con base en Londres (su último cargo, desde 2009, “managing director, Co-Head of the Real Estate investment banking business EMEA“), anduvo metido en múltiples ingenierías financieras y re-estructuraciones de compañías inmobiliarias en España. La OPV de Colonial, la compra de Urbis por Reyal, la de Gecina por Metrovacesa y otras bastantes. Según las turbulencias unas cosas han acabado bien y otras mal, pero al cabo de los años ha demostrado solidez personal, capacidad de negociación e ideas claras, que son valores que es normal que se busquen en cualquier ejecutivo. Y más en los niveles altos, claro.

 

La Sra. Ana Botín debió conocerle en su temporada londinense y la colaboración directa de García Carranza asoma en el llamado Proyecto Hungaroring (la venta de EUR 400 millones de créditos en dificultad), a finales de 2015. En febrero de 2016 deja Morgan Stanley y se une a Banco Santander a primer nivel. Director General Adjunto, responsable de Reestructuraciones, Inmobiliario, Participadas, Recuperaciones y Disposiciones de Préstamos y Activos. Desde diciembre de 2016, en que se jubila Mariano Olmeda, el “factótum” del Santander en todo lo que ellos denominan “special situations”. Sus negociaciones y decisiones en torno a Abengoa (suponemos que difícil porque García Carranza, Benjumea de segundo apellido, es bien sevillano y familiar de los Benjumea de Abengoa), Isolux o la deuda de las autopistas radiales, demuestran que lo tiene claro y que no le tiembla el pulso.

 

Desde que llegó al Santander parece haberse convertido claramente en la “mano derecha” de la Sra. Botín en todo lo inmobiliario y todo lo difícil. En el año y poco trascurrido desde su incorporación, ha adquirido todo el poder inmobiliario del banco. En marzo de 2016 es nombrado consejero de Sareb (sustituye a Remigio Iglesias). En febrero de 2017, presidente de Merlin Properties (sustituye a Javier Echenique). Y este mismo mes, consejero del Banco Popular, para apoyar en José García Cantera, ocupándose de la reducción de costes y la cartera de dudosos e inmobiliario.

 

Dentro de que la compra del Popular parece una buena operación y una oportunidad para el Santander, la digestión de su deuda NPL y activos adjudicados es el mayor reto. A provisionar ese área irá el grueso de la ampliación del Santander, EUR 4.700 que permitirán subir las provisiones de los inmuebles, EUR 17.700 millones, hasta el 62%, del 39% actual. Y en consecuencia hará más fácil su venta.

 

La exposición directa o participación en activos de sociedades, en inmobiliario y deuda NPL, se puede resumir en el siguiente cuadro (EUR millones, cifras de final de 2016 y actuales):

 

javier garcía carranza santander popular merlin

 

Y más cosas “menudas”, como Uro Property o el control de las comercializadoras Altamira (15% Santander, 85% Apollo) y Aliseda (49% del Popular con Värde Partners y Kennedy Wilson).

 

Va a tener que hacer algunos equilibrios. Como tener que desinvertir casi EUR 50.000 millones y al tiempo ser el mayor accionista de Sareb, que necesita colocar sus EUR 40.000 millones. Algo que puede rozar el conflicto de interés. ¿A quién hará crecer con los pisos del Popular que valgan para alquiler? Porque Testa Residencial y la nueva Socimi de Sareb van a estar presumiblemente en el mismo mercado. O a la hora de que Merlin Properties pueda adquirir algunos activos del Popular (como su sede de Luca de Tena – Abelias), ¿a quién defender en precio, al Banco Popular o a Merlin? Aunque seguro que los de Merlin ya se defienden solos.

 

Interesante. Y complicado. El momento aparenta estar en positivo, con todas las cotizadas subiendo en Bolsa a doble dígito, lo que demuestra que hay apetito por el inmobiliario. Pero atentos, una cosa son los inmuebles en que invierten las patrimoniales, y otra lo que le quede en sus balance al Popular. No parece, en cualquier caso, que el Banco Santander se inquiete por todo ello.

 

P.S. Algunas de sus frases, por si nos iluminan:

 

“Las entidades financieras tienen que dejar dinero encima de la mesa para incentivar el mercado“. “Hay capacidad para traer capital extranjero, pero eso requiere de una educación gradual, ya que es necesario vender activos de una forma menos rentable con el objetivo de que vaya creciendo el mercado y, de esta forma, los últimos activos que se vendan serán rentables” (Esade, febrero 2012). Lo compartimos sólo a medias.

 

“Los próximos tres o cuatro años la promoción va a ser un buen negocio, porque se puede comprar a buen precio y hay demanda, pero ha incidido en que la banca debe cobrar adecuadamente por el riesgo asumido” (BMP, octubre 2016).

 

Los ciclos se repetirán, y los bancos volveremos a cometer los mismos errores. La avaricia acaba pudiendo con la prudencia… …además de que la banca ya está de nuevo poniendo un precio muy bajo a ese riesgo [promotor]“. (IESE, enero 2017)



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