14 Dic

¿Cerrará Plaza Lima Sur? (Perú y Chile)

Plaza Lima Sur es un centro comercial en el sur de Lima, con 125 locales comerciales sobre un terreno de 113.810 m2 en el Paseo de la República, en Chorrillos. Junto a la estación de metro de Rosario de Villa. Lleva algo más de diez años funcionando, así que está totalmente consolidado, aparte de que está en un sitio en el que ya desde 1992 operaba un supermercado Metro, con alguna oferta complementaria. Lo desarrolló el empresario Efraín Wong, que en 2007 vendió su empresa a la chilena Cencosud.

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Antes de eso era el Bazar Central del Ejército, parte de lo que es hoy día la cadena “Tu Bazar”. Que, por cierto, no dudamos de que dicha cadena cumpla su función, la de proporcionar bienestar al personal del Ejército, pero con únicamente 10 tiendas, todas en Lima y de ellas 6 en Chorrillos, muestra signos de obsolescencia. Pero lo que es indudable es el fuerte arraigo militar de la zona, porque Plaza Lima Sur está junto a la principal zona militar de Lima, incluyendo la Escuela Militar de Chorrillos, la Brigada de Fuerzas Especiales, el Centro de Salud Militar, la Escuela de Comandos, el Cuartel Alfonso Ugarte, la Base Aérea de Las Palmas, la Escuela Superior de Guerra, la Escuela Técnica del Ejército… Todo, está todo. Los tenemos rodeados…

 

Entre unas cosas y otras, con la densidad de Chorrillos, ubicación y buena comunicación, Plaza Lima Sur tiene el aspecto de ser un centro comercial que “va como un tiro”, por ir a lo coloquial y ya que estamos en cuestiones militares.

 

El caso es que cuando Cencosud compró Wong, el terreno sobre el que se asienta Plaza Lima Sur no era de propiedad, sino alquilado al Ejército bajo la forma jurídica de derecho de superficie. Por ese alquiler Wong desembolsaba 450.000 soles mensuales, que naturalmente Cencosud hubo de  comprometerse a seguir pagando. Es en la revisión de ese acuerdo de alquiler, que al parece que incluye alguna cláusula de elemento variable en función del rendimiento del centro, donde la empresa chilena y el ejército peruano se han enredado en una disputa. Que por ahora no tiene visos de solucionarse

 

En la revisión, el Ejército habló de 3.400.000 soles mensuales, que según parece en una negociación de 2013 se quedó en 1.600.000. Pero esta cantidad y sus atrasos, que han llegado acumularse hasta 70 millones, nunca llegaron a pagarse. En abril de este año el propio Paulmann se disculpó por escrito de la demora pero finalmente en julio, rechazó la pretensión del Ejército, indicado la disposición de su grupo a abonar únicamente S/. 9.267.625.

 

A Cencosud le está yendo bien, aunque menos de lo que podría irle si no fuese por la devaluación de algunas de las monedas de países en que opera, Perú entre ellos, frente al peso chileno. O sea con reparos. Su EBITDA a septiembre de 2016 ha subido un 1,7% en moneda constante (calculado a los cambios de septiembre 2015), pero caído un 14,7% en pesos chilenos de hoy, sobre todo por la fuerte devaluación del peso argentino. Los centros comerciales son su unidad de negocio más rentable: 2,4% de sus ingresos, 29,1% de su EBITDA. Pero en cambio es la que menos está creciendo -medido en EBITDA-. En Perú, los ingresos en centros comerciales han subido sus ingresos un 7,6% hasta CLP 5.075 millones. Pero ese crecimiento se reduce al 1,4% si se tiene en cuenta la citada devaluación del Sol frente al Peso Chileno.

 

En ese contexto, hasta donde alcanzamos a entender, se puede explicar la resistencia de Paulmann al aumento de costo en Plaza Lima Sur.

 

Pero aparte de la disputa por la deuda acumulada, cabe analizar si la pretensión del Ejército peruano es, o no, razonable. S/. 1.600.000 mensuales, son S/. 19.200.000 anuales. USD 5,6 millones. Si fuese en propiedad y asumiendo que la SBA sea 2/3 del predio o sea unos 80.000 m2, la repercusión del suelo sobre la edificación alquilable, capitalizando al 10%, sería de USD 710/m2. El problema es que si Cencosud acepta y abona los S/. 70 millones atrasados -según el Ejército-, más otros S/. 230 millones hasta 2028 (que leemos es cuando vence el derecho de superficie), esos S/. 300 millones no son una repercusión de suelo, sobre un inmueble propio (con su reflejo como tal en balance), sino un gasto. No creemos que Cencosud se avenga.

 

plaza lima sur

 

Entonces, ¿cerra Plaza Lima Sur?

 

Pues puede suceder que se añadan otros elementos a la negociación, que creemos lo más probable y que Cencosud y el Ejército peruano lleguen a un acuerdo.

 

Posibilidades: a) renegociación del acuerdo con extensión del plazo más allá de 2028, hasta 2058 o así por lo menos; b) aumento de la edificabilidad que reduzca el coste por m2 (lo que el propio Paulmann apunta en su misiva de julio 2016) y c) una “propina” mudando, ya puesto, la Escuela Técnica del Ejército, contigua al centro comercial a otra ubicación y sumando su terreno al mismo.  O la radical: vender el terreno, directamente.

 

O que intervenga otro operador, competidor de Cencosud. Cosa que creemos improbable en los mismos términos, aunque no imposible. Incluso que con otro operador llegase el Ejército a un acuerdo distinto.

 

O efectivamente, que cierre. Que lo vemos, sinceramente, difícil. Pero todo puede pasar.

 

Esto último nos lleva a reflexionar sobre el tema de los inmuebles militares, que suelen presentar situaciones semejantes en muchas ciudades. “Desde el helicóptero”, todas estas instalaciones militares en lo que es ya el un centro urbano resultan hoy día relativamente anacrónicas. En especial una base aérea, cuyas aeronaves deberán obligadamente sobrevolar zonas habitadas en su aproximación y despegue. Una reconfiguración de estos inmuebles militares, desplazando la base aérea a otra ubicación y reutilizando su espacio para otros menesteres, nos parecería recomendable. Y podría resultarle muy rentable al Ejército.

 

¡Pero primero resuélvase lo del centro comercial!

 


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