25 May

Plan Chamartín; ¿qué hemos hecho mal? (España)

Vaya por delante que, leído el “Documento resumen de las Bases y Estrategias para el desarrollo norte de la ciudad de Madrid“, que publicó el Ayuntamiento de Madrid el pasado 5 de mayo, debemos confesar nuestra incapacidad para ahondar en tantos temas sobre los que el propio documento hace referencias tan someras, además de que carecemos de la formación técnica o jurídica para estudiar un proyecto de la envergadura del “Plan Chamartín”.

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Pero sí nos atrevemos a opinar sobre la forma de actuar de las autoridades municipales en su falta de ajuste a la normativa en lo que al Plan Chamartín se refiere. Nos parece, a priori, que el Ayuntamiento está tomando una decisión fundamentada en tres temas que los partidos aliados en la iniciativa (Ahora Madrid y PSOE) desean destacar y utilizar con finalidad política:

 

  • Quieren hacer creer que la ciudad menos densa es beneficiosa para sus habitantes. Cuando es justamente lo contrario.
  • Quieren que se asocie “desarrollo inmobiliario” con “pelotazo urbanístico”, en una especie de soterrado alegato anticapitalista. Y por tanto “ellos tienen la responsabilidad de frenarlo”.
  • Quieren hacer creer que la iniciativa pública es un mejor defensor de los intereses de la ciudad que la iniciativa privada, movida (sólo) por su propio beneficio.

 

Todo lo demás que rodea al plan Madrid Puerta Norte es irrelevante frente a estos fines. La falta de financiación, la inseguridad jurídica que se genera, la dilatación en el tiempo, la falta del necesario acuerdo entre las partes involucradas o los verdaderos intereses de la ciudad a largo plazo, pasan a un plano secundario: importa el mensaje ideológico a sus potenciales votantes.

 

Seguro que muchos nos estaremos haciendo la misma pregunta: ¿pero estas cosas de verdad se pueden hacer?

 

Nos ha parecido interesante encontrar alguna referencia que nos ayudara a entender. El proyecto del “Bishopsgate Goods Yard”, también conocido simplemente como “The Goodsyard”, en Londres, puede servirnos. Está ubicado a caballo entre los distritos londinenses de Hackney y Tower Hamlets, en Shoreditch, una zona ocupada tradicionalmente por clase media y baja, pese a su situación inmediatamente al norte de la City de Londres.

 

Aunque su dimensión es mucho menor a la de los terrenos que ocupa el Plan Chamartín (hemos tenido que regresar a su denominación original hasta que la cosa se aclare…) y no tiene para la ciudad el peso estratégico que sí es un factor clave en Madrid, lo que está pasando en torno a la gestión de su autorización urbanística por parte de la Greater London Authority puede ayudarnos a entender estos procesos.

 

plan chamartín principal

 

El llamado Bishopsgate Goods Yard es una parcela de 44.000 m2, que estuvo ocupada primero, entre 1840 y 1875, por una estación para viajeros de ferrocarril  y luego, desde 1881 por una terminal de mercancías —el Bishopsgate Good Depot— y su playa de vías hasta que en 1964, terminal, mercancías y trenes a su alcance fueron destruidos por un gran incendio. La zona permaneció sin uso y en ruinas casi cuarenta años y en 2002 las promotoras Hammerson y Ballymore compraron los terrenos a Railtrack (el equivalente a Adif). En 2003-2004, los restos que quedaban en pie fueron demolidos, a salvo algunas edificaciones consideradas de valor patrimonial histórico. En 2010 los distritos de Hackney y Tower Hamlets, publicaron conjuntamente una guía de los principios básicos de urbanismo y diseño —Interim Planning Guidance 2010— que deberían considerarse por quienes fuesen a desarrollar un proyecto en ese terreno.

 

En octubre de 2014 Hammerson y Ballymore Group, solicitaron licencia a Hackney y Tower Hamlets, en términos que después de varios meses de discusión dieron lugar a un documento de revisión preparado por AECOM, de junio de 2015, que es el que muestra la versión más actualizada del proyecto. La misma comprende doce bloques constructivos, entre los que se incluyen, como generadoras de mayor controversia, dos torres residenciales de 46 y 38 plantas, a más de otras de 30, 26 y 24, entre las que superan las 20 alturas.

 

El proyecto no fue bien acogido. En vista de lo cual los promotores solicitaron que la decisión pasase a la Greater London Authority —GLA— y en septiembre de 2015 el anterior alcalde de Londres —Boris Johnson—, que ya se había manifestado a favor del proyecto, reclamó para sí la decisión, utilizando la prerrogativa que le concede la gestión estratégica del urbanismo de la ciudad. Finalmente el 8 de abril de 2016, la GLA ha recomendado denegar la licencia en un documento —representation hearing report—, base para la discusión pública del proyecto, que debería haber tenido lugar el 18 de abril. Los promotores han solicitado diferir esa fecha hasta que puedan considerar, los cambios que dicho documento recomienda.

 

La objeción principal es el efecto sombra que algunos de los edificios del proyecto causan sobre calles y edificaciones adyacentes. La valoración del sol en Londres no es la misma que en otras latitudes y existe una elevada sensibilidad en ese tema. La segunda, la dotación de vivienda social —el proyecto prevé 1.356 viviendas de las que el 10% se propone tenga carácter social— en un contexto de precios de la vivienda inaccesibles para una gran parte de la población —y esta zona de la ciudad es seguramente una de las más afectadas—. Y una más, la percepción de elevada densidad del proyecto, que sin duda la tiene, en contraste con su zona circundante. Alegan los promotores que la elevada complejidad de la parcela, atravesada en su subsuelo túneles de hasta ocho líneas de metro y una de ferrocarril en superficie, obliga a rentabilizar el proyecto con dichas densidad.

 

Y desde luego no ha ayudado el enfrentamiento entre los distritos de Hackney (muy mayoritariamente “Labour”), Tower Hamlets (“Labour”) y la alcaldía de Londres hasta el 9 de mayo, con Boris Johnson (“Conservative”) a la cabeza. ¿Les suena? El nuevo alcalde de la ciudad, Sadiq Khan, es también laborista, así que será interesante saber como el “cambio de color” afecta a esta historia.

 

Plan Chamartín vs. Bishopsgate Goods Yard; conclusiones

En conclusión:

 

  • Tanto el Plan Chamartín como The Bishopsgate Goods Yard, son proyectos de regeneración urbana, que aunque de diferente escala, tienen elevada complejidad y suponen un fuerte impacto sobre su entorno.
  • El impacto del Bishopsgate Goods Yard, siendo menor en extensión que el Plan Chamartín, tiene seguramente un efecto local más intenso y como tal más sujeto a controversia.
  • Los plazos del urbanismo británico son relativamente más cortos que los de España.
  • La visión “política” del futuro de la ciudad, con diferentes sensibilidades sobre el desarrollo más adecuado para sus habitantes, tiene indudable influencia.
  • Admitida dicha diferencia de sensibilidades, los responsables de urbanismo de la Greater London Authority razonan de forma clara, extensa y detallada sus objeciones y formulan propuestas de mejora, manteniendo su posición exclusiva como autoridad reguladora en esta cuestión; no sucede lo mismo en el caso del Plan Chamartín.
  • La estética arquitectónica, más allá del volumen de los proyectos, tiene peso en las decisiones de los responsables de urbanismo (a Hackney, “no le gusta” el proyecto en su estética).
  • El Ayuntamiento de Madrid y posiblemente Distrito Castellana Norte podrían beneficiarse del análisis contingente del proyecto londinense.
  • Ni en los distritos afectados, ni en la propia GLA, se percibe atisbo de intención alguna en sustituir a la iniciativa privada con algún tipo de iniciativa pública.
  • No parece concebible que un documento como el que citamos al principio, en el que el Ayuntamiento de Madrid expone su plan alternativo, quepa en la gestión urbanística de Londres.

P.S. Adornando estas líneas, una propuesta interesante para el proyecto londinense. De un grupo de estudiantes del curso que lideró Zaha Hadid en la Yale School of Architecture.

 

 


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