14 Feb

El pipeline de oficinas de Madrid: algo se mueve. ¿Cuánto?

Decíamos hace unos días que Madrid necesitaba desarrollar más “pipeline” de oficinas de nueva construcción para impulsar su mercado, que lleva unos años “al ralentí”.

 

Según los Fundamentales del Mercado de Oficinas de JLL al 2017 4T, la media de oferta futura de los últimos 5 años ha sido de 89.943 m2, frente a los 151.243 m2 de los últimos 10 años. Ahí tenemos una confirmación: si nuestra aritmética no nos falla, en el último decenio la actividad de los 5 años últimos ha sido un 58% inferior a la de los 5 años anteriores.

 

Cierto que como suele pasar, no todo el mundo mide igual o las mismas cosas y este área de la oferta futura es una de las que sufren de cierta nebulosa. De los informes para Madrid que hemos podido ver, sólo dos consultoras, JLL y CBRE, ofrecen cifras detalladas de oferta futura, aunque en ninguna se discrimina de forma clara entre la edificación nueva y las reformas (o remodelaciones, integrales o no, o reconversiones):

 

  • JLL informa de 308.987 m2 para el bienio 2018 – 2019 (38,5% el primer año, 61,5% el segundo), más otros 77,184 m2 para 2020.
  • CBRE, 172.000 m2 también para el bienio 2018 – 2019 en conjunto. Y de ello sí indica que el 73% (125.560 m2) sería obra nueva.

 

Algo de la diferencia entre las dos consultoras puede deberse a que los datos de JLL son del 2017 4T y los de CBRE del 2017 3T, pero más creemos que no están considerando los mismos proyectos.

 

En cualquier caso, si son las cifras de JLL, mejora notable sobre los últimos 5 años y regreso a la media de los últimos 10 años.

 

A nosotros nos parece, intuitivamente, que ha habido más actividad de remodelaciones que de obra nueva, que es a lo que quisiéramos referirnos en cuanto a la mejora del “pipeline” a que aludimos. Pero también nos parece que las patrimoniales -y la operación de Colonial en Méndez Álvaro es un ejemplo claro-, están empezando a re-orientar su estrategia de crecimiento para conseguir productos con mayor rentabilidad a base de promoción propia.

 

 

pipeline oficinas madrid

 

Aquí les dejamos con los siete proyectos de obra nueva que hemos identificado para las principales patrimoniales del sector:

 

Torre Chamartín

 

Promovida por Merlin en la Avenida de Burgos, en la confluencia con la M-11, en la llamada “Isla de Chamartín”. Sobre parcela adquirida en 2017 a Levitt con coste de EUR 31 millones e inversión estimada de otros EUR 31 millones. Total EUR 62 millones ó EUR 3.726/M2 por los 16.639 m2 de SBA. Con ERV -renta estimada- de EUR 3,9 millones/año (a EUR 19,50/m2/mes), lo que da una rentabilidad sobre coste -YoC- del 6,25%. Arquitecto Miguel de Oriol e Icaza. Leed Platino. Entrega marzo de 2018.

 

torre chamartín

Imagen: E.A.3 Técnicos Asociados

 

Edificio Oxxeo

 

Promovido por GMP en Las Tablas, Quintanadueñas, s/n, esquina con las calles Foresta y Puerto de Somport, sobre la parcela M 1.1 de 12.626 m2, que formaba parte de la reserva de suelo de GMP cuando se incorporó al MAB. Tiene 14.299 m2 de SBA. A 30 de junio de 2016 esa parcela estaba valorada en EUR 13,3 millones, para una renta estimada de EUR 14,75 m2/mes, con rentabilidad del 6%. Leed Platino. Entrega septiembre 2018. Obra de Rafael de La-Hoz.

 

Por cierto, GMP ofrece para este proyecto un recorrido virtual basado en la tecnología Oculus Rift. Aquí les dejamos el enlace, para quien pueda verlo.

 

oxxeo

Imagen: GMP Property Socimi

 

Proyecto Helios

 

En Vía de los Poblados 1, promovido por Hispania, avanza a toda máquina, como muestra este veloz video… Hispania lo adquirió a Therus Invest por EUR 32 millones en octubre de 2016, a lo que habrá que sumarle un capex de EUR 65,1 millones, total EUR 97,1 millones. Lo que para SBA de 33.123 m2, da un coste por m2 de EUR 2.931. Entrega 2018. Arquitecto Fenwick Iribarren.

 

helios

Imagen: captura de video Hispania Socimi

 

Aquí pueden leer nuestro artículo “Therus e Hispania, premio a la iniciativa”

 

Edificio Puerto de Somport, 10

 

Promovido por Axiare en Las Tablas, junto a su otro edificio de Puerto de Somport, 8 edificado a la medida de Peugeot. Sobre terreno adquirido a Altamira por EUR 23,1 millones, valoración a 31 de diciembre de 2016, EUR 30,4 millones. SBA 22.000 m2. Tendría que haber empezado las obras en 2017 4T. Todavía no hay apenas información. Entrega primer semestre de 2019. Arquitecto Fenwick Iribarren.

 

No sabemos si la OPA de Colonial pueda haber demorado alguna decisión con este proyecto, cuyo inicio estaba previsto para el último trimestre de 2017.

 

No hemos encontrado una imagen que nos de pistas.

 

Aquí pueden leer nuestro artículo “Axiare en Las Tablas, ¡nos faltaba una pieza!”

 

Proyecto oficinas Méndez Álvaro – 2

 

Promovido por Colonial, en calle Méndez Álvaro, frente a la sede de Repsol. Suelo adquirido por EUR 36 millones y capex de EUR 31 millones. Total EUR 67 millones ó EUR 3.305/m2 por los 20.275 m2 de SBA. Rentabilidad sobre coste entre 7% y 8% (renta entre EUR 19 y 22/m2/mes). Entrega 2020.

 

Colonial no ofrece todavía una imagen para este proyecto, aunque la vecindad al Campus que promoverá en una parcela próxima hace pensar que su estética pueda ser semejante.

 

Torre Adequa

 

Quedó sin construir de la anterior etapa en que el complejo fue promovido por Bami, sobre la A-1. Capex EUR 57,2 millones sobre suelo adquirido a Lone Star junto con el resto del complejo en septiembre de 2016 por EUR 380 millones. SBA 41.670 m2. Renta estimada de EUR 10,1 millones (EUR 20/m2/mes). Entrega 2021.

 

torre adequa

Antes: vista desde el SE

 

torre adequa 2

Después: vista desde el NO

 

Campus Méndez Álvaro

 

Promovido igualmente por Colonial, una manzana más abajo del anterior (Méndez Álvaro -2 ). Suelo adquirido por EUR 150 millones y capex entre EUR 123 y 137 millones. Total entre EUR 272 y 287 millones ó EUR 3.193/m2 por los 89.871 m2 de SBA. Rentabilidad sobre coste entre 7% y 8% (renta entre EUR 18,50 y 21/m2/mes). Entrega 2021.

 

campus méndez álvaro

Imagen: Inmobiliaria Colonial


 


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