29 Nov

Perú; ¿de verdad toca fondo el sector de oficinas?

Es lo que vaticina Binswanger en su informe 2017 3T (“la fase de declive está llegando a su fin”) y es posible que tenga alguna razón. Colliers, que también ha publicado su informe a la misma fecha, apunta, pero no llega a manifestarse tan decididamente (Pero, estos resultados ¿son sostenibles o marcan el inicio de la recuperación?).

 

Como otras veces, los dos informes no coinciden en algunas cifras, pero sí muestran una tendencia semejante y permiten hacerse una idea bastante clara de la situación.

 

En esencia, el sector promotor inmobiliario de oficinas viene produciendo por encima de la demanda por los últimos 5 años, de forma acusada en 2015 y 2016, años en los que prácticamente, se ha puesto en el mercado el doble de las oficinas de las necesarias (más o menos 280 ó 290.000 m2 de nuevo producto frente a 140 ó 150.000 m2 de absorción neta). Naturalmente ello ha hecho que cada vez haya más oficinas vacías, lo que Binswanger cifra en 274.208 m2 vacíos para 1.035.210 m2 de stock prime (26,49%) y Colliers en 340.153 m2 vacíos para 1.148.747 m2 de stock prime (29,6%). A los efectos, pese a la cierta discrepancia en los datos, el resultado de la evaluación del negocio es de manual: vacíos crecientes y rentas menguantes (alquiler prime actual USD 16,44 según Binswanger, entre USD 16,87 y USD 17,41, según sean edificios A o A+).

 

perú mercado de oficinas

Ichma Edificio Corporativo, San Isidro

 

Lo que infunde un cierto, cauteloso, optimismo, es que la absorción ha venido subiendo, ya desde hace más de tres años. Encubierta por el exceso de oferta, la realidad es que la absorción neta de 2015 y 2016 ha sido la mejor de los últimos diez años y 2017 supera ya a 2016. Y según Colliers, la demanda tiene algo más de “fundamento”, tiene un mejor componente en sus palabras, con el alquiler de bastantes superficies superiores a 1.000 m2 que son parte significativa de la demanda. Con todo, el pronóstico de esta consultora es que se alcancen los 100.000 m2 de absorción neta para una producción de 187.000 m2 (prime). O sea más vacío, que alcanzaría el 30%.

 

Según una y otra consultora, la nueva construcción (siempre prime) son 166.958 m2 (Binswanger) o 122.000 m2 (Colliers), ambas opinando que hay una cierta contracción de la oferta.

 

Nosotros tenemos dudas… De la recuperación, queremos decir. Creemos que por lo menos queda otro año de descenso. Aunque… con un factor que puede jugar a favor, que es la mejora del crecimiento de la economía peruana. Si el pronóstico de crecimiento del 4,2% para 2018 y 2019 que hace el Banco Central de Reserva se confirma, algo se puede acortar. Ojalá.

 

Pero por otro lado hay un elemento que distorsiona esa ecuación oferta-demanda que se deduce de todo lo anterior, que son las oficinas en venta. Nos parece que la venta de oficinas lleva una dinámica distinta. Que las compran particulares como inversión para “colocar” recursos, incluso aunque su perspectiva de alquiler inmediato no esté clara. Y los promotores, claro, las siguen produciendo. De los edificios que han entrado al mercado en el tercer de trimestre de 2017, hemos podido mirar tres que responden a un patrón semejante y se dirigen a un mismo tipo de cliente:

 

  • La Torre Panamá (San Isidro), 29 plantas de 1.340 m2, 9 sótanos, Leed sin determinar. Oficinas desde 229 m2.
  • El Edificio EC Ichma (también San Isidro), 20 plantas de 854 m2, 11 sótanos, Leed sin determinar. Oficinas desde 132 m2.
  • La Bloom Tower (Magdalena del Mar), 23 plantas de 662 m2, 10 sótanos, Leed Gold. Oficinas desde 124 m2.

 

(a mayor superficie por planta más nos suelen gustar los edificios, por aquello del “mejor componente” de la demanda, o sea inquilinos mayores)

 

Es este mercado, el de las “oficinas boutique” que se han dado en llamar, el que resulta de difícil control. Si se alquilan, la rentabilidad es aceptable, con un “cap rate” del 9% al 10% para los precios del orden de USD 2.100 en San Isidro, USD 2.400 en San Isidro Financiero o Sanhattan y USD 1.850 o así en Magdalena del Mar. Pero hay que alquilarlas. Dice Colliers que hay 60.000 m2 pendientes de venta. Pero cuántas están ya vendidas y desocupadas creemos que es una incógnita.

 

El mercado de oficinas peruano, que está siendo capaz de producir edificios de oficinas de calidad y estándares internacionales, carece sin embargo de una estructura financiera “espejo” consolidada (hay algunos fondos, pero pocos en proporción), que invierta en dichos edificios en bloque. Y por tanto, al estar las decisiones en muchas manos individuales y la demanda repartida entre alquiler, compra para uso y compra para alquiler, es más difícil predecir las tendencias.

 

Pero como decimos, nos parece que queda otro año de espera.

 

Aquí tienen el enlace al informe de Colliers.

 

Aquí tienen el enlace al informe de Binswanger.


 


1 Comment

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  1. Jaime Magallanes

    noviembre 30, 2017 at 3:56 pm

    Interesante e ilustrativo análisis. Siempre queda flotando la duda del número y cifras que ciertos “inversionistas particulares” invierten, especialmente, en éste nicho inmobiliario sin mas propósito que “refugiar capitales” de orígenes pocos conocidos. El caso “Ecoteva” es ilustrativo. Máxime si los precios x M2. no están generando valores de retorno que puedan entenderse como de alta rentabilidad.

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