04 Abr

PEI contra el mercado, y el valor de la gestión (Colombia)

…El mercado de oficinas de Bogotá -según JLL-.

 

Recibimos el informe del mercado de oficinas de Bogotá 2017 4T, que amablemente nos envían nuestros amigos de JLL en la región. No presenta enormes sorpresas.

 

En línea con lo sucedido desde 2014, el 2017 se ha caracterizado por un exceso de producción frente a la demanda, con todo y que esta última (185.000 m2) no ha estado tan mal. Pero la oferta ha batido récord, al alcanzar los 311.000 m2 de entregas, lo que hace crecer el vacío en unos 125.000 m2 y lleva la tasa al 15,86% según la consultora (para un stock de 2.591.000 m2 con 444 edificios censados).

 

Su pronóstico es que, pese a un cierto ajuste que empieza a apreciarse en cuanto a número de proyectos, la entrega de algunos de gran talla, como la Torre Atrio y Américas Centro de Negocios, hará que todavía en 2018 y 2019 las entregas superen cumplidamente a la contratación, llevando la tasa de vacancia al entorno del 20%. El freno a nuevos proyectos, consecuencia de la tensión que el vacío empieza a generar, hará que para 2020 la demanda supere a la oferta y el mercado empiece a recuperar salud en cuanto a ocupación.

 

PEI contra el mercado (el valor de la gestión)

Fuente: JLL, Reporte de Oficinas Fin de Año 2017, Bogotá, Colombia

 

La primera consecuencia de la evolución del vacío en la fase 2014 a 2019, ha sido una contracción de las rentas en dólares, en parte compensada por la devaluación del peso frente al dólar (hace 5 años el cambio USD/COP era de 1.818 frente al pico de 3.416 en 2016 y los 2.806 actuales), que ha hecho que las rentas en pesos resistan, pero en dólares se hayan rebajado a la banda USD 17 – 25 por m2/mes, frente a los USD 25 – 40 de cuando el vacío rondaba el 3% allá por 2012 – 2013.

 

Con dos anotaciones: resistencia a la baja del Norte (Chicó, Av. Chile, Calle 100, Santa Bárbara, Andino-Nogal), donde todavía se habla de rentas pedidas por encima de los COP 80.000 (USD 28) y lógica expansión de otras zonas con rentas más económicas -por mayor abundancia de suelo y proyectos-, en particular Salitre y El Dorado, que ya representan el 26% de la oferta y rentas desde USD 16 a 22 por m2/mes según se trate de edificios B o A.

 

Todavía deberíamos ver más presión sobre las rentas este año y el que viene como mínimo.

 

Y a partir de 2020… ¡vuelta a empezar! como el inexorable ciclo inmobiliario manda. Entremedio, las elecciones presidenciales de este año y lo que la política depare.

 

…Y el reflejo en Patrimonio Estrategias Inmobiliarias -PEI-

 

Ante la situación expuesta en cuanto al mercado, cabe pensar cómo se están comportando los fondos de inversión inmobiliaria y uno de los que ofrece información más cumplida es el PEI, que publica informes mensuales con un resumen de sus datos.

 

Todavía no ha presentado su informe anual, pero el informe mensual de febrero 2018 es útil para entender cómo una gestión profesional puede defender de los altibajos del mercado. PEI ha crecido en los últimos 6 meses (agosto 2017 – febrero 2018), de COP 4.370 millardos -miles de millones- a COP 4.618 millardos en activos (USD 1.647 millones, +5,7%), lo que indica que está creciendo en tamaño en una estrategia contra-cíclica. Ha pasado de 41%-34%-20% (oficinas-comercial-logístico), a 44%-31%-21%: más oficinas.

 

Pero sobre todo ha conseguido crecer en tamaño (al tiempo que rebaja su deuda del 48% al 29% sobre activo), rebajando su tasa de vacío del 1,47% de agosto al 1,07% de febrero.

 

No puede sino llamar la atención, gratamente, que frente a una tasa de vacío del entorno del 16% para el mercado de oficinas de Bogotá, PEI esté consiguiendo operar con un vacío (ciertamente en varios segmentos y territorios, no sólo oficinas en Bogotá, aunque ésta representa el 65% de sus inversiones), cercana al 1%.

 

¿Alguien duda que la inversión indirecta por gestores profesionales es beneficiosa frente a la compra directa de cierto tipo de inmuebles?

 

Rendimiento acumulado, 14,1% anual desde 2007 -inmune a la política-, 11,3% en el último año. No sorprende que sus inversionistas hayan crecido de 2.431 a 3.400 en esos mismos seis últimos meses.


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    La clave del OCR: Mer… marzo 21, 2018 La clave del OCR Merlin Lar Socimi e Inditex inicio perú hipoteca inversa La hipoteca inversa o… abril 4, 2018