09 May

Paz (Corp. y Centenario) y la vivienda social (Chile, Perú)

“En ausencia de fuentes de financiamiento de amplia cobertura y bajo costo, el acceso a la vivienda se ve severamente limitado, sobre todo para los hogares de ingresos medios y bajos. Esto, a su vez, incentiva a los desarrolladores a construir solamente unidades para las cuales existe demanda, con lo cual la oferta de vivienda para sectores vulnerables se ve restringida, fomentando la búsqueda de soluciones informales. De hecho, un tercer problema de los mercados inmobiliarios de la región es su dualidad. Por un lado, existe un mercado formal que atiende a los sectores más pudientes de la población. Por el otro, el mercado informal facilita el acceso de sectores más pobres, que en promedio acceden a unidades de baja calidad“.

 

El párrafo es del informe “RED 2017. Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina” que hace unos meses presentó Banco de Desarrollo de América Latina, el CAF -por su denominación histórica de Corporación Andina de Fomento-. Pablo Sanguinetti, que es el Economista Jefe de esa organización achaca buena parte de los problemas de América Latina a lo que califica de “la triple informalidad”: vivienda, transporte y trabajo. Y considera, le leemos otra entrevista reciente (Expansión Latinoamérica, 18-3-18) que el principal factor que limita el crecimiento, en países todos fuertemente urbanizados (más del 80% de la población vive en ciudades) es el desorden urbanístico. El buen desarrollo urbanístico, favoreciendo usos mixtos del suelo, penalizando la congestión generada por el automóvil privado o acometiendo el desarrollo en zonas con acceso por transporte público, deberían permitir que la región progresara incluso con tasas de crecimiento relativamente moderadas. El 3% ó 3,5% sería suficiente si se consiguiera aumentar la productividad de las ciudades con más orden.

 

Para los inmobiliarios -y sin duda y sobre todo para la población en su conjunto- desenvolverse en un marco ordenado en que la mejora continua de las infraestructuras urbanas fuese el objetivo primordial de la clase política, sería lo ideal y lo agradecerían. Aún partiendo de situaciones incómodas, una mejoría de bienestar, por más que esta se pueda producir de forma lenta, es apreciada.

 

Pero desafortunadamente no es lo que está sucediendo en muchos sitios. Sucede lo que se lee en el párrafo que abre este artículo. Mientras los gobiernos regionales o municipales se supone que hacen lo que pueden o saben en su mandato, para que no les adelanten los problemas, las compañías “se buscan la vida” en su negocio respectivo.

 

Que suelen ser trepando en las escalas de precios hacia las clases con más solvencia para comprar y trabajando en nichos urbanos.

 

En Chile, donde la Cámara Chilena de la Construcción reconoce (Balance de la Vivienda Social y Entorno Urbano 2017), que el déficit habitacional no disminuye, con 1,5 millones de personas que sufren de problemas de hacinamiento y allegamiento (más de un hogar que comparten una vivienda), Paz Corp., bien organizada, ha subido en Bolsa el 33,2% en el último año gracias a su mejora de resultados. Su informe financiero, uno de los mejores que conocemos a nivel internacional, merece lectura detallada para quien quiera conocer ese mercado. Según el mismo, en Santiago de Chile se vendieron en 2017 (a más de 6.770 casas), 25.569 departamentos, por un precio total de 85 MMUF (millones de UF o Unidad de Fomento), lo que da una media de CLP 89,8 millones por departamento (USD 141.592). Paz Corp. por su parte, elevó el precio promedio de sus 1.704 escrituraciones un 34,9% hasta CLP 79,7 millones (USD 125.605) y el de sus 1.444 promesas netas un 9,4% hasta CLP 88,2 millones (USD 139.043). Claramente las empresas, al tiempo que hacen o componen el mercado, se adaptan al mismo para maximizar su actividad y rendimiento.

 

En Perú, Paz Centenario, que es la sociedad de Paz Corp. con la peruana Centenario, ha seguido un curso semejante, al elevar el precio medio de sus 348 escrituraciones un 10,7%, hasta S/. 252.250 (USD 76.700) y el de sus 389 promesas netas un 18,8% hasta S/. 248.235 (USD 75.472).

 

No sorprenden (Semana Económica, 10-5-17), unas declaraciones de Marcel Cerdán, gerente comercial de Paz Centenario: “En tres años no vamos a estar en la vivienda social”. Reacción a la modificación de las condiciones del subsidio para la vivienda social que topaba el precio máximo para subsidio en S/. 150.000. Subirán sus objetivos a los estratos NSE C+, B y B+, abandonado el mercado que hay “debajo”.

 

El divorcio entre el mercado formal y el mercado amplio es manifiesto. Y las empresas desarrolladoras no son las culpables. El problema es de mayor dimensión y abarca, como bien señala Sanguinetti, toda la estrategia sobre el desarrollo de las ciudades, sus infraestructuras, el financiamiento y la lucha para reducir la informalidad.

 

Complicado… Patronales y regidores deberían trabajar juntos en esto.


 


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