22 Mar

Paz Centenario y Senda, termómetros de la vivienda (Perú y Chile)

El pasado agosto hablaba el Diario El Mercurio de Chile sobre las oportunidades que se abrían en el mercado de vivienda en Perú con los cambios en la regulación sobre los fondos de pensiones -haciendo posible la retirada del 25% de los fondos en ahorros en AFPs– y el crecimiento de la economía peruana, que se estimaba entonces superaría el 4% anual.

 

Rodolfo Bragagnini, presidente de ASEI -la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú-, cifraba la necesidad en 100.000 viviendas nuevas anuales y añadía que en 2015 se completaron sólo 27.000.

 

Lo que el periódico chileno analizaba era la posición, en concreto, de las promotoras chilenas con actividad en Perú: Paz Corp (a través de Paz Centenario), Echeverría Izquierdo (Senda Inmobiliaria), Empresas Armas (Armas Doomo) e Inmobiliaria Actual.

 

De las cuatro, interesa seguir en particular a Paz Centenario y a Senda, porque sus socios o matrices chilenas son cotizadas y como tales entregan información financiera regular. Y a través de la misma podemos saber cómo les va en Perú y de paso intentar adivinar qué está pasando en el mercado de vivienda en este país.

 

Echeverría Izquierdo, la matriz 100% de Senda, es una compañía con 34 años de historia, diversificada en sector inmobiliario, en el que ha realizado hasta ahora unas 7.000 viviendas y en ingeniería (Nexxo) y construcción (montajes industriales y pilotajes). En 2016, la construcción e ingeniería suponen aproximadamente dos tercios de la facturación total (USD 434 millones) por un tercio del inmobiliario. Pero donde tiene un mejor resultado es en el inmobiliario, que supone el 75% aproximado de su beneficio atribuido (USD 19,9 millones). Opera sobre todo en Chile y en menor medida en Perú, Brasil, Argentina, Bolivia y Ecuador.

 

Paz Corp no ha tenido un buen año, con una caída del ingreso del 39,9%, hasta USD 190,7 millones, que en resultado se traduce en un beneficio para la controladora de USD 30,7 millones, un 41,5% menos que en 2015. La causa está sobre todo en el fuerte descenso de las escrituraciones en Chile (en la Región Metropolitana de Santiago de Chile se vendieron en 2016 27.415 viviendas, un 37,7% menos que en 2015).

Según la empresa, la previsión es que las escrituraciones se corrijan al alza en 2017, ya que del “backlog de promesas” de MUF 7.171 (millares de Unidades de Fomento, USD 287 millones), un 55,5% (USD 159,4 millones), están en este año.

 

Es pronto para juzgar la trayectoria inmobiliaria de Senda en Perú, ya que empezó su actividad en 2015, pero apunta alto. Tiene tres proyectos en marcha: Zentro en Jesús María, Fly San Felipe en el Óvalo Brasil con la Avenida San Felipe y Met en el Paseo de la República, que con 37 niveles será el edificio de vivienda más alto del Perú. De momento Echeverría Izquierdo Inmobiliaria Perú S.A.C. que es la sociedad detrás de la marca Senda, en 2015 tuvo ingresos por USD 921 mil, que en 2016 han caído a 692 mil. No un gran despegue de momento.

 

En cuanto a Paz Centenario -que ya analizamos hace unos meses-, su trayectoria está mucho más consolidada que la de Senda. Ha repetido facturación (-1,2%) y mejorado un poco el coste de las ventas, que baja del 78% al 75%, pero registra pérdidas por segundo año consecutivo.

 

 

Los dos siguientes cuadros, extraídos del informe de Paz Corp apuntan a los problemas para conseguir resultados positivos en Perú:

 

1) El MAS, “Meses para Agotar el Stock“, del que Paz Corp informa regularmente, es muy elevado para las casas de Paz Centenario, 53,7 meses. Y ha empeorado ligeramente en departamentos. Y es hasta 4 veces más alto que en Chile (2016).

 

 

2) La Velocidad de Ventas es un índice que es de alguna manera espejo, aunque refleja valor y no unidades. Se calcula como el cociente entre el valor de las escrituraciones del 4º trimestre y el valor del stock disponible. Paz Centenario “digeriría” un 14% del valor del stock a final de año por cada trimestre que trascurra, si siguiese vendiendo al mismo ritmo que el último de 2016. Siete trimestres. Peor a final de 2016 que a final de 2015. Y mucho peor que en Chile.

 

 

Todo lo anterior parece indicar que el mercado de vivienda en Perú, en Lima en particular, se ha endurecido, si lo juzgamos por estas indicaciones. Las de Senda no muy representativas, pero algo señalan. Las de Paz Centenario, más concretas.

 

Y creemos que no es un problema de Senda o de Paz Centenario, porque las matrices y el socio local de Paz, Grupo Centenario, son gente experta. Creemos que es un problema de mercado. De desajuste entre oferta y demanda. Bien por el tipo de inmueble que se está produciendo -mucho departamento muy pequeño, por cierto, cuando las familias medias no lo son-, o su banda de precio, bien por la falta de solvencia de la demanda potencial, bien por la disposición de la banca a facilitar créditos hipotecarios a capas más amplias de la población.

 

Y ello, pese a que efectivamente la economía crece. El 4,81 de enero es alentador, pero habrá que ver si este crecimiento se traslada a la demanda de vivienda o a otros factores, desde el ahorro al consumo.

 

Lo cierto es que un alargamiento de los plazos de venta incide directamente en mayores costos financieros y mayor esfuerzo comercial. Senda y Paz Centenario sabemos cómo están encajando esa situación y dependen de grupos solventes. Sobre muchas de las numerosas inmobiliarias promotoras, cuyos números no se conocen, no se puede decir lo mismo.

 

Habrá que estar atento.


 


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