12 Oct

¿Se desinfla Paz Centenario? (Perú)

Hace poco más de ocho años que la empresa chilena Paz Corp. y la peruana Inversiones Centenario, del Grupo Romero, formaron su alianza para desarrollar vivienda en Perú, a través de la sociedad Paz Centenario.

 

El “pedigree” de los socios no puede sino dar a pensar que a esa empresa le tiene que estar yendo muy bien y no cabe duda de que es uno de los actores reconocidos del mercado de vivienda peruano. Paz Centenario informa en su página web de cinco proyectos entregados (Atelier en Barranco, Único en Breña, Parque Rimac, Bello Horizonte en San Miguel y Parque Los Olivos). Que no son muchos pero sí son grandes, con un total de 1.446 departamentos. Algunos muy grandes, como Único y Parque Los Olivos.

 

Tiene además otros siete proyectos en venta (ver cuadro) No dice cuántos departamentos incluyen estos proyectos, pero parece claro que varios son también grandes o muy grandes, siguiendo la línea de los ya entregados, que tienen una media de casi 300 unidades por proyecto. Los precios que cita la empresa como ejemplo para el cálculo de la cuota hipotecaria serán los más bajos de la gama e incluyen un descuento, con lo que cabe presumir que los precios medios serán un 10%/20% más altos según la unidad escogida.

 

paz centenario 1

 

Parece pues que tienen dos bandas de precio. La de S/. 2.500 a 3.000 por m2 (USD 750 a 900) y la de S/. 5.000 a 6.000 (USD 1.500 a 1800).

 

Estamos pues ante una desarrolladora del entorno a 4.000 departamentos con una tipología de producto bastante uniforme y precios que parecen a priori en línea con los de sus competidores -aunque se ven algunas ofertas de particulares por debajo-. La información de Paz Corp. dice que a final de 2015 tenían en Perú 2.777 viviendas en escrituración y otras 445 en desarrollo con un MAS (meses para agotar el stock) de 20 meses. Más… 2.215 casas en escrituración que en 30 de junio pasado dicen que tiene un MAS de 43 meses (o sea casi cuatro años). De estas últimas no hemos sabido encontrar ningún rastro. Al menos en la web de Paz Centenario. Tal vez algún amable lector nos pueda iluminar sobre esto.

 

¿Por qué afirmamos pues que Paz Centenario se desinfla?

 

Pues lo decimos porque los números no confirman una rentabilidad suficiente de la empresa, al menos si se la compara con su accionista al 50%, Paz Corp. Paz Centenario no publica información financiera y el último informe anual de Inversiones Centenario que vemos en su web es de 2014. Y no desglosa en cualquier caso las cifras de Paz Centenario. Paz Corp., en cambio, sí que da información bastante útil a este efecto, en sus Estados de Resultados por segmentos con detalle de sus negocios en Chile, Perú y Brasil, que es donde opera, que publica cada trimestre.

 

Uno de los cuadros que presenta Paz Corp. en su presentación corporativa de marzo de 2016 muestra las tendencias en los negocios en cada uno de los países:

 

paz centenario 2

 

Como puede verse, después de un crecimiento en actividad elevado hasta 2013 (“escrituras y promesas” es una de las formas en que la mide Paz Corp.), el curso de Paz Centenario ha sido descendente, mientras Paz Corp. en Chile ha subido precisamente desde entonces y de hecho ha tenido un 2015 espectacular.

 

El por qué está esto sucediendo está en parte explicado en estos cuatro gráficos:

 

paz centenario 3

 

Es decir:

 

1) A falta de lo que suceda en 2016, que parece que puede ir la cosa mejor, Paz Centenario dejó de crecer en 2013 y su negocio ha ido reduciéndose.

2) El coste de las ventas, gran baza a principios de la década, ha ido subiendo sin descanso, desde el 55% de 2010 al 78% de 2015. Posiblemente la subida en el coste de los terrenos haya tenido que ver, porque no vemos claro que la construcción se haya encarecido en esa proporción, pero tal vez haya alguna otra explicación.

3) La compañía tiene unos costos de administración altos y por tanto baja eficiencia. Muy altos si se la compara con su socio chileno (cuatro veces más en 2015, 25,1% sobre ventas frente al 5,7%). Paz Corp. ha venido aumentando su eficiencia de forma continuada en los últimos cinco o seis años.

 

En consecuencia:

 

4) El ROS o beneficio neto sobre ventas, que es un ratio crítico en una desarrolladora, mientras en Paz Corp. ha venido aumentando en los últimos tres años (11% – 16% – 21%), ha venido mermando para Paz Centenario (9%, 4%, -5%). La media de los últimos 6 años, 13,18% para Paz Corp., 2,37% para Paz Centenario.

 

Si Paz Centenario se desinfla o no será motivo de opinión y seguro que hay cosas que no sabemos. No le falta apoyo de socios solventes y el conocimiento y experiencia de los mismos. Pero a vista de pájaro y con papeles en la mano, Paz Centenario tiene un problema de rentabilidad que necesita resolver, hacienda bueno el primer punto que Paz Corp. expone en su presentación corporativa: crecimiento con prudencia y enfoque en rentabilidad.

 

P.S.

 

Estos son los datos en que se basan los gráficos, extraídos de las memorias anuales 2010 a 2015 de Paz Corp:

 

paz centenario 4

 

 


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