15 Mar

Patrimonio Estrategias Inmobiliarias: año récord (Colombia)

Ha presentado PEI -Patrimonio Estrategias Inmobiliarias-, administrado por Terranum, su memoria para 2016, que muestra un desempeño excelente y crecimiento acelerado.

 

En el ejercicio ha realizado el fondo 89 adquisiciones, que han llevado su AUM -Assets Under Management- o Activos Bajo Manejo hasta COP 3.456 KMM (3,45 billones), USD 1.152 millones y su SBA -Superficie Bruta Alquilable- a 742.322 m2. Crecer un 73% en valor y un 55% en superficie un solo año no es fácil en un fondo consolidado.

 

Patrimonio Estrategias Inmobiliarias año récord

 

En junio de 2016 escribíamos sobre la oportunidad que presentaban las operaciones de “sale and leaseback”, citando en concreto a Bancolombia y Banco de Bogotá. Acertamos con la idea, nos complace decir, aunque no en el primer objetivo -que conozcamos-, que ha resultado Banco Davivienda, con quien PEI ha hecho una tal operación de sale and leaseback para 69 inmuebles (de ahí los 89 de año). Han sido COP 415.856 millones (USD 196,5 millones), por 74.500 m2, con contrato a 12 años. Entre los activos que destacan de Davivienda se encuentra la Torre Centro de Comercio Internacional, de 24.293 m2, adquirida por 127.345 millones (USD 42,5 millones, o USD 1.750/m2). Y los 12 años de contrato ayudan a subir el WAULT -Weighted Average Unexpired Lease Term-, que siempre gusta a los analistas. El actual es de 8,1 años (6,8 años en 2015), bien.

 

Como consecuencia de lo anterior, Davivienda se ha convertido en el arrendatario con mayor peso de la cartera de PEI, responsable del 13,24% de las rentas totales del fondo.

 

La vacancia física total del portfolio ha bajado hasta el 3,86% (desde el 4,1% de 2015). La vacancia económica, no obstante (espejo de la EPRA Vacancy que se maneja en Europa), ha subido hasta el 4,54% al cierre de ejercicio, desde el 3,17% de un año antes. Aunque la vacancia siempre debe vigilarse, el nivel es de tranquilidad comparado con el mercado.

 

PEI funciona como un fondo diversificado, tanto en territorio como en tipología. En territorio, en tres bloques básicos de 60-20-20: 60,71% en Bogotá; 20,40% en Medellín y 18,89% en todo el resto de Colombia. En tipología, en 4 bloques aproximados de 40-30-20-10: 41,84% oficinas; 29,11% centros comerciales; 18,11% bodegas y 10,94% el resto.

 

Entre los activos significativos que se han incorporado en 2016, aparte de la operación con Davivienda ya comentada, la Torre Fuego del Centro Empresarial Elemento (21.073 m2, COP 140.969 millones, inquilino principal Johnson & Johnson), el 37,5% (otro 39,5% se adquiere en 2017), del Centro Comercial Plaza Central en Puente Aranda de Bogotá (37,5% de 75.000 m2, COP 315.934 millones) y el 50% de City U, de la que escribíamos hace unos días (50% de 28.836 m2, COP 113.250 millones).

 

Está teniendo éxito PEI en la colocación de sus TEIS y parece tener una buena proporción de inversionistas fieles entre los 1.854 que cita. Ello le está permitiendo hacer un buen uso de recursos propios y mantener su endeudamiento contenido en el 35% LTV, que está muy bien.

 

Sin duda lo consigue gracias a lo que creemos que es uno de los mayores valores de este fondo, que es una buena rentabilidad y dividendos estables para el accionista, del 14,3% anual E.A., un 272,3% acumulado desde 2007. El siguiente cuadro, que nos permitimos reproducir de su memoria, muestra la evolución del dividendo. Algo menos de caja, consecuencia de los altos costos financieros en este año en Colombia, han reducido el dividendo, pero sigue estando bien.

 

Patrimonio Estrategias Inmobiliarias año récord gráfico

 

Finalmente, NOI y EBITDA han tenido una evolución igualmente positiva, con crecimientos del 56% y 30%, consecuencia de una cartera superior. El margen EBITDA es del 69%. Muy bueno.

 

Buena gestión se percibe.


 


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