01 Feb

Parque Arauco y el Coste Locatario (Chile)

Parque Arauco tiene 26 centros de beneficio, proyectos individuales todos excepto dos, Arauco Express (que incluye 14 “strip centers” en Chile) y Arauco Premium Outlets (4 de tales también en). De esos 26 negocios, 8 están Chile, 15 en Perú y 3 en Colombia. Suman 947.000 m2 de ABL (área bruta locataria o SBA), de la que 777.883 m2 son propios de la empresa y el resto de socios minoritarios en cada país (10% en Chile, 29% en Perú y 13% en Colombia). Tiene una ocupación media en sus centros del 94,3% (96,7% en Chile, 92,6% en Perú y 91,6% en Colombia).

 

parque arauco post

 

Ha tenido un año muy bueno, con aumento del ingreso por alquileres del 9,5%, hasta CLP 160.133,8 millones (USD 248,0 millones), EBITDA +9,9% a CLP 110.495,3 millones (USD 171,2 millones) y beneficio neto +23,1%, a CLP 88.314,1 millones (USD 136,8 millones).

 

Durante 2016 la compañía ha incrementado su ABL en 128.500 m2 (+15,7%), consecuencia de inaugurar 7 nuevos centros comercial, más la adquisición de otro y reforma de otros tres y la compra del 16,7% de Inmobiliaria Viña del Mar, que es una filial de Ripley, propietaria del Mall y el Bulevard Viña del Mar.

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Como siempre en una compañía de esta naturaleza, interesa distinguir lo que es el rendimiento operativo del negocio, que tiene base recurrente y el beneficio que se genera como consecuencia de la revalorización -o depreciación de sus activos-. Ambas cuestiones están relacionadas (mayores rentas generan mayor valor), pero para el cálculo del valor justo también influyen factores externos a la compañía, como los tipos de interés o la deuda pública de referencia del país. A mayores tipos, mayor rentabilidad esperada de los activos inmobiliarios (intrínsecamente con más riesgo que el dinero líquido o la deuda pública) y, en consecuencia, menor valor.

 

Parque Arauco ha gozado de revalorizaciones de activos en 2015 y 2016, de CLP 33.955,3 millones (USD 52,6 millones) y CLP 55.842,7 millones (USD 86,5 millones) respectivamente, que suponen una parte importante de su beneficio neto (63,2% en 2016).

 

Pero también ha generado un beneficio operativo, flujo de efectivo real (no anotaciones en libros), medido por el AFFO -Adjusted Funds from Operations- de CLP 80.035,7 millones (USD 124,0 millones), un 9,3% más que en 2015. Es el AFFO el que determina la capacidad de la empresa para pagar su dividendo a los accionistas, que es lo que estos pretenden por su condición, independientemente de las revalorizaciones futuras de los inmuebles.

 

Tres notas sobre el negocio:

a) La internacionalización de la empresa, que va creciendo A final de año Chile representaba el 62,1% de los ingresos (66,1% del EBITDA frente a 67,1% un año antes), frente a Perú, que sumaba el 30,9% (EBITDA 28,9%) y Colombia 7% (EBITDA 5,5%).

 

parque arauco coste locatario 1

 

b) Tal vez lo más relevante en la dinámica de Parque Arauco es la reducción en el “Coste Locatario”, que es el coste del espacio físico para los inquilinos en proporción a sus ventas. Con un empuje creciente del comercio electrónico, conseguir que el espacio físico sea competitivo en este respecto debería ser el primer objetivo de los operadores de centros comerciales. Si la rentabilidad del espacio para el inquilino disminuye, acabará marchándose o cerrando. En este sentido las cifras de Parque Arauco están en la buena línea:

 

parque arauco coste locatario 2

 

Teniendo en cuenta además que, si algo, los inquilinos tenderán a minorar el reporte de sus ventas (que forman del cálculo de la renta variable), en su declaración a su “casero”.

c) Y, finalmente, señalar que la compañía ha colocado deuda en el mercado chileno, 5 millones de UF (USD 122,1 millones), de los que 3 millones a 7 años al 1,73% y 2 millones a 21 años al 2,48%. Un coste de deuda excelente, difícil de batir en la región.

 

A nivel de balance la compañía tiene recursos propios por CLP 898.945 millones (USD 1.392,8) millones, que representan un 45,9% de su activo.

 

En cuanto a sus inmuebles mayores y/o más productivos, Parque Arauco Kennedy en Las Condes, Santiago (113.500 m2), con ventas por USD 188 millones y MegaPlaza Norte en Lima (110.000 m2), con USD 107,3 millones están a la cabeza y son los dos que reportan mayor beneficio. Parque Arboleda en Pereira, Colombia, que es el mayor del grupo en Colombia, tiene ventas de USD 24,8 millones. Larcomar en Lima, que es uno de los centros de éxito, sufrió un incendio de noviembre, que le ha hecho perder un 40% de sus ventas del trimestre, pese a lo cual ha mantenido su EBITDA anual (CLP 6.970 millones, -0,1%) y es el segundo centro con mayor EBITDA del grupo en Perú.

 

En suma, un grupo con excelente desarrollo, bien financiado, que seguirá sumando metros de ABL (74.000 indican para 2017 y 2018 y tienen un banco de suelo de 754.000 m2) y que está demostrando capacidad para crecer con rentabilidad en la región.

 

P.S. Aquí pueden ver nuestra nota sobre los resultados de la compañía en 2015.


 


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