07 Jun

Ores Socimi busca su espacio (España y Portugal)

Armar una nueva Socimi y encontrar el hueco para invertir con seguridad y la rentabilidad suficiente empieza a no ser tarea sencilla. Lo bueno, como explicamos en otros artículos de hoy, está a precios que sólo quienes dispongan de capital voluntarioso y financiación ajena muy competitiva, se pueden permitir. Y las patrimoniales, Socimis u otras, se van especializando y copando los inmuebles en varios sectores. En oficinas y comercial son varios los actores grandes. En logística van entrando, a la busca de compensar las bajas rentabilidades de otros segmentos. Sólo en hoteles parece en principio que cabrían más actores. pero no todos los inversores confían en un sector tan especialista.

 

Bankinter al promover la Socimi Olimpo Real Estate (Ores Socimi), le encargó a Sonae Sierra su gestión. Bankinter consiguió capital por EUR 196,7 millones, de los que el propio banco y Línea Directa Aseguradora aportan el 10,05%, el grupo Mapfre el 6,10%, Sierra Spain el 3,75% y dos inversores de Castellón el 5,08% cada uno. O sea el 30,06% en participaciones significativas. El resto repartido entre 389 accionistas. No está mal para lo que suelen ser las Socimis del MAB.

 

El plan de negocio de la Socimi es invertir en locales y naves comerciales medianas, en España y Portugal, en principio con un 35% del peso el Portugal y resto en nuestro país. De momento, con todo el capital disponible, ha iniciado compras en marzo de 2017, un 60,4% del espacio en Portugal (Portimão en El Algarve y Braga en el norte) y el resto en España (Oviedo, Bilbao y Pamplona). O sea Portugal y norte de España. No sabemos si eso es una tendencia todavía.

 

ores socimi busca su espacio

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Mapa:

 

La idea parece ser la de pocos inquilinos (tamaño medio 2.160 m2), que requieren menor gestión. Ha comprado a EUR 2.203/m2 en España y a EUR 1.516 en Portugal. Hemos incluido como referencia una última columna con el precio al que debería alquilar para conseguir una rentabilidad del 6%.

 

El único contraste que hemos encontrado es la compra de dos naves en el mismo polígono Galaria de Pamplona, por parte de Lar Socimi, que compró en 2015 4.108 m2 por EUR 8,4 millones. Ores ha pagado un 9% más, en línea con la contracción general de los yields.

 

¿Tiene sentido la estrategia de Ores Socimi?

 

Parece tenerlo, aunque amarrar a los inquilinos “triple A” tendrá su costo. Mercadona, Media Markt, Forum Sport (Eroski), Worten (grupo Sonae), Casa, Cash Express, C&A, Sport Zone, Bricomax, Guimarães, Mini Preço y Burguer King son sus inquilinos actuales. Sonae debe tener larga experiencia en el “who is who”. Y confiamos en que ayude a manejar con maestría el equilibrio entre “Retail” y “Real Estate”, que hay riesgo de que las empresas inversoras pueden no valorar lo suficiente.

 

Estos son los datos de yields y tendencia en las rentas que la compañía maneja (de su documento de incorporación al MAB (febrero 2017):

 

ores socimi busca su espacio gráfico

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O sea 125 pb más en Portugal que España (5,50% frente al 4,25% de España).

 

Pronto para saber cómo les va a ir. Pero de momento parecen tener claro lo que quieren.



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