28 Sep

Optimum RE: una SOCIMi catalana con sentido (España)

Optimum RE: una SOCIMi catalana con sentido (España).- No hace todavía un mes escribíamos sobre las SOCIMIs residenciales y expresábamos nuestras dudas sobre cómo alcanzar la rentabilidad suficiente en activos que requieren mucha gestión.

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Pues bien, el lunes 26 hemos podido leer el documento de incorporación al MAB de la Optimum RE Spain SOCIMI, que empieza a cotizar hoy mismo 28 de septiembre, que nos hace pensar que efectivamente puede haber algún otro camino. En el caso de esta empresa, el de la especialización, actuando sobre un nicho muy concreto del mercado.

 

optimum RE

 

Optimum empezó su andadura en el segundo semestre de 2014, en que sucesivamente fue constituida -por Rino Asesores S.L.P- como una SLU con 60.000 euros de capital, fue adquirida por BMB Investment Management Partners S.L., solicitó adherirse al régimen de SOCIMIs y realizó una primera ampliación de capital.

 

Desde entonces, incluida la de diciembre de 2014, ha realizado seis sucesivas ampliaciones de capital, que han llevado el mismo hasta EUR 50 millones, que han suscrito y desembolsado un total de 69 accionistas.

 

Alma mater -o pater- del proyecto son Josep Borrell Daniel -consejero delegado-, Ignacio Pigrau y Carlos Borés. Una lógica combinación entre banquero de inversión con sendos expertos en gestión y conocimiento del mercado residencial del centro de Barcelona.

 

Optimum RE, una SOCIMI catalana

 

Lo que han estado haciendo estos dos años es ir comprando hasta 14 edificios completos en ubicaciones muy céntricas, 13 en Barcelona y 1 en Madrid. Un total de 182 viviendas y 30 locales comerciales -aparte de un edificio en que no dan este dato-, con una ocupación media del 75% -aquí sí de todos ellos- y algunos inquilinos con contrato indefinido, el 11,6% de media. En ello han invertido EUR 57 millones y presupuestado reformas por otros 11 millones, más reformas individuales de algunas viviendas, cuyas obras se realizarán conforme se desocupen. A la fecha del documento tienen una apalancamiento 29% LTV,

 

La rentabilidad de los activos la sitúan en el 4%, que estiman suficiente para cubrir el gasto de explotación, aunque dado que el patrimonio no puede considerarse estabilizado, todavía reflejan pérdidas. Al 30 de junio ingresaron EUR 584.899 por rentas y han tenido pérdida por EUR 472.074.

 

La sociedad está gestionada por BMB, que ahora tiene como objetivo principal añadir valor a base de reformas y captación de inquilinos, ya que de momento su intención declarada es no seguir con adquisiciones hasta consolidar el actual.

 

¿Una SOCIMI catalana con sentido?

 

Nos interesa el sentido del modelo. Optimum está comprando a EUR 2.054/m2 de media. Su estimación, que no nos cuesta mucho creer, es que el precio medio de la zona en que trabajan es hoy de EUR 3.200/m2. Y tendrán que invertir en reformas y gestionar los inquilinos con contrato indefinido. Y algunos de los edificios son de edad provecta.

 

Pero cuando leemos las ubicaciones, “junto a Museo Picasso”, “frente al Gran Teatro del Liceo”, “a pocos metros del Paseo de Gracia”, en Pau Claris, etc., no podemos sino pensar en el paradigma de “location, location, location…”. Porque Barcelona tiene precisamente ese potencial en la zona en que esta empresa actúa. Y si Optimum es capaz, como parece, de rehabilitar bien este patrimonio, y eventualmente vender algunas de las viviendas que posee para aumentar el rendimiento, creemos que no se están equivocando en su proyecto. El mercado de compradores internacionales les puede dar alguna alegría adicional.

 

Ésta es la distribución de los inmuebles comprados en Barcelona:

 

optimum

 

Sí tiene sentido.

 

A ver si efectivamente el MAB ayuda en su captación de recursos. ¡Si es que les hace falta!

 

 


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