11 Abr

OPA de Blackstone a Hispania: ¿pájaro en mano o ciento volando? (España)

Pocos “peros” se le pueden poner a la trayectoria de Hispania Socimi desde 2014, de la mano de la gestión de Azora, en particular por el acierto de su estrategia en sus inversiones hoteleras. Buena estrategia y buena ejecución.

 

En oficinas le ha ido más o menos como a otras patrimoniales. Peor en ocupación (12,6% EPRA vacancy), comparada con alguna de sus competidoras (Colonial 4% EPRA), pero en línea con Merlin (desocupación oficinas 11,8%). Y es su segmento que más ha mejorado en 2017: 6,7% más ingreso LfL. Revalorización acumulada sobre inversión, 31%. EPRA NIY 3,7%. La mejora de la ocupación, al citado 12,6% EPRA desde el 18,9% de 2016, debería facilitar la venta de sus 20 edificios que la socimi viene persiguiendo desde hace casi un año y en eso parece que están con Tristan Capital Partners. A falta de que sepamos el precio del posible acuerdo, para el que se vuelve ha hablar de los EUR 500 millones (sin Helios). A ver.

 

Aquí pueden leer “Hispania vende sus oficinas: ¿who, what, why, when, where, how, how much?

 

En residencial, ha continuado en 2017 con la venta de viviendas al menudeo, con 83 ventas (beneficio EUR 2,8 millones) y un remanente de 432 y también revalorización del 37% sobre inversión.

 

Con todo y pese al esfuerzo inversor en oficinas, CAPEX de EUR 25.0 millones, 28,5% del total, para el 13,9% de las rentas que representa o el trabajo en la venta de viviendas, podría tener uno la impresión de que tanto oficinas como residencial se han convertido en casi una distracción para la gestión de su segmento estrella, que han sido los hoteles turísticos.

 

Los hoteles, que en 2014 representaban poco más del 20% de sus rentas, en 2017 son el 83% del NOI para el 66% del GAV. Y ello gracias a un EPRA NIY del 6,8% -basado en ingreso recurrente- para este segmento y una revalorización del 42% sobre la inversión. Los 46 hoteles que componen su cartera, con 13.100 habitaciones (primer propietario no operador en España) y su posicionamiento en Canarias (65,4% de sus rentas proceden de esas islas), unido a la buena elección en el tamaño de los hoteles en que ha invertido -para el caso de Canarias la media cuando tratamos este tema era de 403 habitaciones por hotel-, convierten el segmento hotelero de Hispania en su más valioso activo y un lógico objeto de deseo para el comprador adecuado. Con el año turístico récord y previsión de más de lo mismo en 2018 como viento de cola.

 

Aquí pueden leer nuestro artículo “Hispania y su máquina de hacer dinero”

 

Ahora Blackstone lanza una OPA sobre la sociedad a EUR 17,45, 16,56% por debajo de su última cotización de EUR 18,50. Blackstone nos parece, volviendo al párrafo anterior, “el comprador más adecuado”. Lógico que le interese, después de la compra de HI Partners al Banco Sabadell, ganar masa crítica y mejorar su rendimiento medio. Sería lógico que los hoteles de Hispania, “hand picked”, tuviesen un rendimiento superior a la cartera de HI Partners -generada en principio por aluvión de origen bancario- o de los hoteles que también le lleguen a Blackstone de la cartera del Banco Popular. Así que la cartera de Hispania suena como un perfecto añadido para mejorar la mezcla. Y el precio… nos parece más que correcto para los accionistas.

 

Porque aunque por debajo de los EUR 18,50, los EUR 17,45 están un 9,5% por encima de su NAV (a expensas de saber en qué quede la venta de las oficinas) y supone un múltiplo P/AFFO -que mide el rendimiento en ingreso efectivo recurrente- de 28,6, más que generoso. En EUR 18,5 estaba en 30, por encima de la media europea de los REITs, de entre 18 y 22, o por ejemplo de Merlin, que tiene un múltiplo de 21. Hispania estaba, bajo esta luz, cara.

 

No sorprende que el fondo de George Soros haya dado el primer paso en su venta a Blackstone, más allá de las discrepancias que leemos sobre quién gana más, si los gestores o los accionistas. Que da para otro artículo.

 

Así que, en EUR 17,45, “pájaro en mano”, es una buena oferta, nos parece. Y casi todo el mundo gana, salvo unas pocas compras en caliente de los días previos a la OPA.


 


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