11 Abr

Oficinas Santiago y Bogotá: el valor de la austeridad (Chile y Colombia)

Escribíamos la semana pasada sobre el mercado de oficinas de Bogotá, en el que coinciden una absorción neta elevada con una oferta todavía más elevada, con el resultado de que el vacío sigue creciendo y la previsión (de JLL, en cuyo informe basamos nuestra nota), de que siga haciéndolo en 2018 y 2019.

 

El contexto político y macroeconómico de 2016-2017, con el impacto en varios países del Caso Odebrecht y la caída del precio de las materias primas no ha sido favorable al crecimiento, que se ha reducido en los mejores casos (México, Colombia, Chile o Perú) al entorno del 2% ó 3% y en los peores al 0% o negativo (Argentina, Brasil o las sempiterna Venezuela). Todos ellos crecimientos insuficientes para las necesidades de inversión en infraestructuras o mejoras socio-económicas que demanda la región.

 

Es de confiar que la mejora del contexto internacional, sobre todo alrededor de los precios de las materias primas y los mercados exportadores, ayude a una recuperación en el crecimiento y que el resultado de las elecciones presidenciales de México, Colombia y Brasil ayude a reforzar el funcionamiento de las instituciones para mejorar la “gobernanza” y la buena administración de los recursos. Amén.

 

Pero en los mercados de oficinas, es nuestra opinión, influye sin duda el contexto macroeconómico o político, en forma de “vientos de cola” o “vientos de morro”, pero más lo hace la auto-regulación de los actores de esos mercados (financieros -inversores y financiadores-, desarrolladores o agentes) y la disponibilidad y claridad de información.

 

El ciclo inmobiliario no es casual ni errático, sino relativamente predecible, aunque haya que actuar con tiempo.

 

Que es por lo que nos llama la atención, refiriéndonos de nuevo al informe de JLL (su excelente “Latin America Office Market Overview, End Year 2017”, que pueden descargarse aquí), el contraste en la situación de los respectivos mercados de oficinas de Santiago de Chile y Bogotá:

 

  • Santiago de Chile, con un stock según ese informe de 3.287.000 m2, ha tenido una producción de 64.000 m2 en 2017 y una absorción neta de 146.000 m2. Tasa de vacío 6%. En 2018 se estima que la producción excederá a la absorción neta en 22.000 m2. El mercado viene frenando desde 2015, después de un año récord de producción en 2014 en que el vacío excedió ligeramente del 10%.
  • Bogotá, con un stock de 2.587.000 m2, ha tenido una producción de 311.000 m2 (¡5 veces la de Santiago y la 2ª más alta de América Latina tras Ciudad de México!), para una absorción neta de 185.000 m2. Vacío 15,86%. Todavía la oferta superará a la demanda en 43.000 m2 en 2018, confiando en que la demanda alcance un récord este año de 203.000 m2. La oferta viene acelerando sin pausa desde 2014, tendencia que parece que continuará hasta 2019 inclusive, con un ligero respiro este 2018. Como consecuencia el vacío excederá el 15%, o se acercará al 20%, hasta que allá para 2020 empiece a mermar.

 

A nosotros nos parece que la producción de nuevos edificios de calidad es muy positiva y que una tasa de vacío “saludable” (¿6 al 10%?) es cosa buena para la economía. Los nuevos edificios impulsan, si podemos extrapolar el término, el “flight to quality” de inquilinos que tienen espacio nuevo a precios competitivos y se pueden permitir abandonar edificios vetustos. Es bueno para los inquilinos y es bueno para algunos inversores, que se pueden posicionar en producto nuevo a precios favorables.

 

Pero no creemos que sea necesariamente bueno para la ciudad. Porque la sobre-producción y consiguiente rebaja de precios (combinada con una estructura de propiedad fragmentada que ya hemos comentado en otras ocasiones), conlleva que no resulte económica la renovación de edificios más antiguos en buenas ubicaciones y acaba deteriorando seriamente la calidad del parque. El denominado “Centro Internacional” de Bogotá, con edificios de más de 30 años que no han gozado de ninguna renovación, es un buen ejemplo de lo que no debería suceder.

 

No acabamos de entender el porqué del comportamiento del desarrollo de oficinas en Bogotá ha seguido este curso, cuando en Medellín, gracias a la concentración de oferta y demanda en zonas prime como El Poblado y una mayor contención, el vacío está por debajo del 10% y bajando. Mientras en el otro extremo en Barranquilla “se volvieron locos” (con perdón…), en los últimos tres años, llevando el vacío al 34%.

 

Y sí, ya sabemos que las comparaciones son odiosas… Pero es bueno mirar alrededor.

Y hacer como los creyentes de religiones antiguas: contención y de vez en cuando… ayuno. O penitencia.

 

Aquí les dejamos el conocido “Office Market Clock” de JLL:

 

oficinas santiago y bogotá 2


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    De socimis a promotor… abril 4, 2018 teleféricos perú y bolivia El éxito de los tele… abril 11, 2018