23 Ago

Oficinas en Lima: stop and think!

El mes pasado publicó Colliers su informe sobre el mercado de oficinas de Lima 2017-2T, que agradecemos. Es bueno que las consultoras nos ayuden a entender la situación de los mercados, también cuando las noticias que portan no son positivas. Pero la buena información es imprescindible para las decisiones correctas y por eso interesa leer todas las noticias, también las malas. Especialmente las malas.

 

El informe no trae grandes novedades, porque las tendencias en los mercados inmobiliarios no cambian de súbito. Son consecuencia del comportamiento sostenido de múltiples agentes que toman decisiones económicas que llevarán a cabo a lo largo de varios años en el futuro. Y esos agentes pensaron, entre 2010 y 2013 más o menos, cuando el vacío de las oficinas en Lima era inferior al 5%, que construir oficinas, sobre todo para venderlas, era un gran negocio. Muchos lo pensaron y muchos compradores también pensaron que tener una oficina en propiedad era igualmente un buen negocio. Y posiblemente lo fue al principio. Pero cuando se siguió martillando el clavo y produciendo nuevas oficinas por encima de la demanda, por todo 2014, 2015 y 2016, el mercado se ocupó de frenar el buen negocio y convertirlo, según cuando se haya comprado, en uno malo. Para todos los dueños de oficinas que forman el 30% que se estima esté vacío a final de 2017, muy malo.

 

No es culpa de los peruanos, individualmente. Ni son excepción, porque pasa lo mismo en otros países de la región. Pero sí es culpa de la estructura de ese mercado, que no es correcta porque está manejado, en su mayor parte, por una demanda de inversores no profesionales.

 

Hoy mismo escribimos sobre el mercado de oficinas de Bogotá, que en algunas zonas tiene vacío del 18%. El fondo PEI (Terranum), en cambio, tiene vacío en todo su patrimonio del… 1,5%. Muestra como el manejo profesional, estructurado, de la inversión inmobiliaria, es capaz de aplanar la curva del ciclo, para quienes invierten de forma indirecta (a través de un fondo), en lugar de hacerlo directamente. ¿Qué pasó con el Decreto 862 de 2015?

 

Vayamos a la situación actual. Colliers controla para sus estadísticas, 313 edificios de oficinas en Lima, de los que 82 son “prime” (A+ y A) y 231 son “subprime” (B+ y B). En total 1,057,000 m2 para prime y 1.185.000 m2 para subprime. Entre los primeros, 293.000 m2 estaban vacíos al 30-6, un 27,7%. Entre los segundos (subprime), el vacío era del 16,16%, 191.000 m2. En total, 484.000 m2 vacíos.

 

oficinas en lima

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Para el total de 2017, la estimación de Colliers es que se incorporen al mercado 170.000 m2 en prime (20.000 primer semestre, 150.000 segundo semestre) y 53.000 en subprime (8.000 en el primer semestre, 45.000 en el segundo). La absorción neta la estiman en 80.000 para el total del año. O sea que en 2017 volverán a sobrar unos 140.000 m2 de lo que se produzca, llevando el vacío por encima de 600.000 m2. 30% del stock según la consultora. Los precios, obviamente a la baja, USD 17,27/m2/mes para el prime, USD 16,18/m2/mes para el subprime. Aquí pueden acceder al informe completo.

 

Pero más allá de la coyuntura del mercado, nos parecería interesante aprovechar el momento para pensar, volver a pensar, el planeamiento de la Lima financiera y empresarial, cada vez más dispersa en múltiples zonas. Ordenar lo consolidado (el 60% del total stock está entre San Isidro y Miraflores), incluyendo sobre todo su coordinación con el transporte público y establecer un modelo de crecimiento que permita construir “clústers” empresariales productivos, en lugar de muchos edificios sueltos. Lo escribía Jorge Ruiz de Somocurcio hace un par de años (“Centros Financieros chicha”, El Comercio, 13-2-2015). Ahora, en el valle, es el momento de pensar en ello y sentar las bases.

 

Mientras tanto, si es inquilino, aproveche. Si es inversor, mejor quieto… O compras estrictamente oportunistas.


 


2 Comments

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  1. Jaime Magallanes

    agosto 24, 2017 at 5:25 pm

    Excelente artículo.

    Complementa la información macro de Colliers.

    Permite rememorar la tendencia que han tenido los precios del mercado inmobiliario, que han padecido -cómo todos los sectores- con el reciente fenómeno del “niño costero”.

    También permite vislumbrar que las expectativas de crecimiento han sido, y siguen siendo, tan atractivas que han generado una sobreoferta de M2. de oficinas en alquiler.

    Cómo de costumbre, en un mercado sostenido de oferta y demanda, el beneficiado es el cliente. Y por supuesto los Agentes Inmobiliarios.

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    • Jorge Zanoletty Larrea

      agosto 25, 2017 at 5:36 pm

      Gracias por leernos, Jaime. El ideal de un mercado totalmente transparente es la estabilidad, pero nunca se alcanza sin antes pasar por algunos baches. Ojalá Perú acelere su su crecimiento y la realidad haga buenas las expectativas de todos.

      Responder

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