22 Feb

Oficinas de Lima: un descanso. Pero sigue cuesta arriba.

Acaba de publicar Binswanger su informe para el último trimestre de 2016. Es el primero que llega, lo que está bien. Los informes de las empresas consultoras son clave para “hacer mercado”, que los inversores ganen confianza y los ocupantes tomen decisiones. De ahí que la información regular y de calidad es una señal de la madurez de cualquier mercado que se precie.

 

Este informe hace referencia exclusivamente al segmento “prime”, según aquellos criterios que repetidamente hemos comentado y sobre los que sigue sin haber una pauta cerrada. Va más por la subjetividad o intuición de cada uno, pero Binswanger sí explica sus criterios en cuanto a, por ejemplo, altura de piso a techo (más de 3 metros), área media por planta (más de 500 m2), climatización centralizada o estacionamiento (mínimo 1 plaza por cada 40 m2 de oficina), grupo electrógeno y alguna cosa más.

Besco compra Los Nogales, de Ingroup? (Perú)
El precio de estacionar en San Isidro y Miraflores (Perú)

Bajo esos principios la consultora identifica 928,227 m2 en la ciudad. De ellos, 35,2% en San Isidro Financiero, 25,2% en Surco – La Molina, 14,3% en Miraflores y 13,9% en San Isidro Empresarial. Magdalena, que es una zona emergente, representa sólo un 9,3% con 5 edificios (el último la Prime Tower entregada en el 4º trimestre) y San Borja es prácticamente marginal.

 

El problema sigue siendo el mismo (año tras año…): se han entregado 183.154 m2 y la absorción neta ha sido de sólo 89.004 m2. Lo que hace que casi 100.000 m2 han pasado a engrosar el parque vacante, que ya asciende a 234.825 m2 y representa una tasa de vacancia del 25,3% (decimos lo de descanso porque en T3 era del 27,2%…). Aunque en 2016 la absorción haya sido superior a 2015 (+19%) y su crecimiento mayor que el de la oferta (+12,7%), la menor base de partida de la demanda hace que el vacío siga creciendo.

 

Y en consecuencia, por pura lógica económica, las rentas y precios se mueven a la baja. El promedio de renta global descendió un 8%, hasta USD 17,01/m2 (aunque igual el céntimo lo perdonamos…), con San Isidro Empresarial en la cota alta (USD 20,42/m2) y Surco – La Molina en el más bajo (USD 15,62/m2). En cuanto a los precios de venta, la media ha subido (¿?), de USD 2.117 a USD 2.141. Pese a la explicación de que los precios de venta han aumentado porque la superficie ofertada ha disminuido, nos parece sorprendente que se sigan comprando oficinas cuando hay tanto vacío. So pena de que sea por motivos no económicos (como en Panamá, con perdón).

 

peru mercado oficinas

 

El pronóstico de Binswanger es que queda al menos otro año de declive en que la tasa de vacío va a exceder del 30% y en consecuencia los precios van a seguir cayendo.

 

Y bueno, como todo lo anterior está copiado de quien con su esfuerzo ha hecho el trabajo de campo y prestado sus conclusiones, lo menos que podemos hacer es añadir nuestra opinión.

 

Nos parece que el mercado de oficinas de Lima es poco transparente, porque la estructura de la propiedad, con muchas pequeñas oficinas adquiridas por inversores particulares, hace difícil conocer la realidad del mercado de alquiler. Y quienes hayan comprado sin deuda, se van a resistir a bajar el precio de alquiler. Pero la realidad es tozuda y cuando un propietario llegue a tener una oficina vacía durante años se verán compras oportunistas de espacio a precio reducido. En Madrid, cuya desocupación es del 12% y la renta prime es de USD 28,75/m2, se han hecho compras al precio inferior al de Lima. Y sólo hace unos días el principal diario económico llevaba un anuncio de “Oficinas a EUR 6/m2”. O sea USD 6,40/m2. En Lima hay margen para la caída.

 

O sea cuesta arriba para los propietarios. Y cuesta abajo para los inquilinos.

 

Y se habla poco de rentabilidad. No se habla. La rentabilidad es la clave de la inversión inmobiliaria terciaria. En Magdalena, donde el precio de venta ronda los USD 1.850/m2, el alquiler dicen que está en USD 15,50. Lo que en un mundo ideal (ocupación plena y gastos cero), daría una rentabilidad del 10%. Pero Magdalena está con una desocupación del 70% (mejor que el 90% de 2015…) y la propiedad siempre conlleva un gasto. Aunque Magdalena sea un extremo, con el bono del Estado Peruano a 9 años en el 6,175%, no nos parece que la compra de una oficina sea hoy una alternativa interesante.

 

Finalmente, una sugerencia: los inversores que son propietarios parciales de edificios y buscan inquilinos, deberían agruparse y sindicar sus intereses. Sería una manera de reducir el riesgo y ganar en eficiencia. Y reducir los múltiples anuncios de oficinas en el mismo edificio a precios diversos, lo que da una imagen menos que regular. Algo pueden hacer con esto las consultoras.

 

Aquí pueden leer el informe completo.


 


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