22 Feb

Oficinas en horizontal, ¿o en vertical? (Costa Rica)

Le hemos echado un vistazo al informe de oficinas de Colliers para de San José de Costa Rica, al 30 de septiembre de 2016, que hace tiempo que no miramos en esa dirección.

 

Costa Rica es uno de los países más equilibrados de América Latina. Gracias a su pequeña dimensión (51.100 km2) y población limitada a 4.889.762 habitantes (INEC julio 2016) y lo que tiene todo el aspecto de ser una buena gobernanza es un país con un buen nivel socioeconómico y bajo índice de pobreza, que contrasta con el de bastantes de sus países circundantes.

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Hace unos meses escribíamos sobre el “Resilience Index” de Oxford Metrica, que valora la capacidad de cualquier país para resistir o recuperarse de circunstancias adversas y Costa Rica es el país mejor situado de América Latina, por encima de Chile y de Uruguay. Los tres países, por cierto, de población relativamente reducida comparada con otros de su entorno.

 

Una muestra de su buena marcha es que el Colón, la moneda nacional, es la que ha tenido la menor depreciación frente al dólar USA de todo el continente, un 7% en los últimos 5 años, comparado con caídas de doble dígito en casi todas las grandes economías, desde el 37% de México o Brasil, al 41% de Colombia o el 74% de Argentina. Ayuda su fuerte atracción como destino turístico, ya que 2.665.000 turistas que recibió en 2015 son una gran aportación a la economía nacional.

 

costa rica oficinas horizontal vertical

 

En el sector inmobiliario, Costa Rica es un país “esencialmente horizontal”. Sólo un 4,2% de la población vive en condominios o edificios en altura, frente al 54,6% que lo hace en casas independientes. Sólo un 2% de la población se considera que vive “en precario” en cuanto a vivienda.

 

La vida de una mayoría de la población en viviendas independientes hace que el área metropolitana de San José sea muy extendida y abarque varias provincias. Y los complejos de oficinas ocupan normalmente el contorno del área metropolitana, en forma de parques empresariales. America Free Zone en el cruce de las provincias de Alajuela, Heredia y San José, sobre la autopista General Cañas, es uno de los más consolidados, base de empresas como IBM, Dell o HP. Lindora Park, en Santa Ana, al oeste, es otro de los proyectos emergentes.

 

Colliers no ofrece cifras de stock total o de absorción. Pero sí nos informa de que la vacancia al T3 de 2016 era del 12,14%, con un promedio del 13,8% para los últimos 3 años. Que no está mal considerando el entorno. Los precios van desde los USD 22,80 para la clase A+, a USD 19,32 para clase A y USD 15,49 para clase B. Y las entregas de 53.067 m2 durante 2016. En construcción hay 69.059 m2, de los que 28.000 son en Heredia y el resto en San José Oeste.

 

Y las tres zonas principales de la ciudad son el Oeste, donde está teniendo lugar buena parte del nuevo desarrollo pero alcanzando su saturación por la congestión de la Ruta 27, Heredia, de nivel alto -con America Free Zone como muestra– y Cartago, que tiene potencial de crecimiento por los menores desplazamientos que requiere.

 

En este año pasado ha surgido el debate con la aparición de la llamada Torre 40, un edificio de 46 plantas en San José Centro ahora en construcción, sobre el Paseo Colón, que se ofrece en venta de pequeñas unidades a razón de 5 por planta, que se pueden unir en unidades mayores hasta 620 m2 del total de la planta.

 

Creemos que la Torre 40 apunta a otro mercado, que es el de las pequeñas empresas que buscan una oficina a su medida en el centro de la ciudad y, al modo de otras ciudades de América Latina, la promotora ha decidido dedicarla a la venta como forma de comercialización. Parece un producto de calidad media-alta, que busca certificación Leed, con 11 ascensores. Está ahora en preventa, a USD 1.900/m2 dice la promotora.

 

costa rica oficinas altura

 

Como puede observarse, salvo sus vecinas Torres Paseo Colón, que son los edificios más altos de Costa Rica hasta hoy, el resto es edificación baja. Así que la Torre 40 ha ahondado en la discusión sobre si San José debería ser una ciudad más compacta y cómo hacerlo. Interesante. Para el largo plazo.


 


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