09 Dic

Oficinas en Perú; algo no cuadra en las cifras

Oficinas en Perú: algo no cuadra.- Venimos desde hace algún tiempo haciendo referencia a la previsible situación de sobreoferta de oficinas que están viviendo algunas capitales de América Latina. Las oficinas en Perú no son una excepción. Nada nuevo bajo el sol… Cuestión de hacer las cosas bien, administrar el negocio, vigilar la deuda y los costes de gestión, ajustar la actividad y los precios, negociar y adaptarse a una situación que está como en todas las latitudes relacionada con la economía general del país. Ya vendrán tiempos mejores.

Una de las claves para ello es manejar información fiable, que para las oficinas suelen tener en su mano las consultoras inmobiliarias, que intervienen en las transacciones y por tanto conocen de primera mano lo que se mueve, intentan ordenarlo en informes razonados y se lo ofrecen al mercado de forma regular, normalmente trimestral o a veces semestral.

En el caso de Lima tienen presencia cuatro consultoras que aportan tales informes sobre las oficinas en Perú: Binswanger, CBRE, Colliers y JLL. Al tercer trimestre de 2015 tres de ellas han publicado los suyos, Binswanger, CBRE y Colliers. JLL realiza un informe semestral y el último es del primer semestre de 2015. Así que para realizar una comparación representativa de la situación más actual de las oficinas de Lima, al 30-9-2015, debemos excluirlo. Nos basamos por tanto en los tres restantes: Binswanger, CBRE y Colliers.

La línea común de los informes de Binswanger y Colliers señala el exceso de oferta que se ha producido y su impacto ya real y previsible a futuro sobre rentas y tasas de vacío en las oficinas en Perú (Lima). Según Colliers, en los primeros nueve meses de 2015 se han absorbido en oficinas clase A/A+ 55.034 m2 de nuevas oficinas, lo que se corresponde con el 49% de los espacios que se han incorporado al mercado en ese segmento. El resto se ha quedado vacío.

Ambas consultoras coinciden en que 2015 terminará con tasa de vacío del entorno del 20% (18% según Colliers) y que en 2016 se seguirá con un claro escenario de sobreoferta, con otros 200.000 m2 de oficinas en Perú (Lima) que ya están en construcción y accederán al mercado. Binswanger sitúa el vacío a final del 2016 en el 23%. CBRE discrepa notablemente de sus pares, informando de una tasa de vacío descendente en el tercer trimestre, del 8,2% para edificios clase A/A+ (frente a las ascendentes del 14,8% de Binswanger o el 14,57% de Colliers), titula su informe “Fuerte disminución de vacancia respecto al 2T 2015” y su opinión sobre el mercado se resume en que “los niveles de absorción, tanto en el 2014 como en el 2015, se han mantenido fuertes y se espera que el dinamismo vaya a la par con la mejora de la economía” aunque es menos concreto sobre las tasas de vacío próximas.

Oficinas en Perú (Lima); discrepancias de metodología

Pero aparte de la coincidencia de Binswanger con Colliers en cuanto al fondo y la disidencia de CBRE en ese mismo fondo, cuando se leen los tres informes en paralelo se constatan diferencias significativas, de medida o de metodología, que reflejamos en el siguiente cuadro:

  • Cifras de stock, sobre todo en clase B.
  • División de edificios en clases A/A+ y B.
  • Entregas (posible cómputo diferente de los pre-alquileres por cada consultora)
  • Absorción.
  • Oferta futura.

oficinas en Perú

Juzguen ustedes mismos. Y conste que no es un problema de Perú sino común a muchos países. Las consultoras desean poner en valor la calidad de su información y por ello son poco proclives a compartir datos con su competencia. Pero un cierto grado de coordinación es más que recomendable. ¿La mejor solución que conocemos?: ImmoStat, una “Groupement d’Intérêt Economique”, creada en 2001 entre CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate y DTZ para tratar la información de mercado de París. Recopila la información de sus socios, la consolida y hace coherente, la neutraliza a efectos de confidencialidad y se la devuelve a cada uno armonizada. Algo así, en un formato u otro, sería bueno para Lima.


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