09 Mar

¿De verdad están subiendo las oficinas en Madrid? (España)

¿De verdad están subiendo las oficinas en Madrid? (España).- Muchos de nuestros problemas económicos actuales encuentran su razón de ser en una creencia que nadie supo (o nadie quiso) poner en duda, hace ya 10 años. Dicha creencia era que el precio de la vivienda en EE.UU. no podía bajar, hasta el extremo de considerarla dogma de fe; todo el que contraviniera al mercado era tachado de loco o de ignorante. ¿Con el mercado de oficinas en Madrid podría estar pasando algo parecido?

Queda claro que no existe una burbuja de precios, pero sí hay un consenso bastante unánime en cuanto a que “lo peor ya ha pasado”. Los números oficiales indican que los precios de arrendamiento han tocado fondo y que los alquileres de oficinas en Madrid no pueden hacer otra cosa que no sea subir, ¿cierto? Hoy nos preguntamos si esto puede tratarse más de un deseo que de una realidad.

La película La Gran Apuesta (The Big Short) retrata cómo un grupo de personas predijo el estallido de la burbuja inmobiliaria en los EE.UU. y cómo ésta arrastró tras de sí una gran parte del sistema financiero internacional. El hedge fund manager Michael Murry (interpretado por Cristian Bale) detectó ciertas anomalías en el mercado residencial y predijo la crisis de las hipotecas sub-prime, pero nadie dio crédito a lo que decía. Nadie quiso creerle y se recurre en la película a una cita, de autor desconocido, que retrata muy bien el sentimiento generalizando ante las predicciones de Murry: “The truth is like poetry, and most people hate fucking poetry”.

Salvando las —grandísimas— distancias con The Big Short, ¿es posible que el ciclo alcista en el que teóricamente han entrado los arrendamientos de oficinas en Madrid, no sea realmente tan alcista? ¿Los indicadores del mercado de oficinas evidencian una —supuestamente— sólida recuperación de nuestra economía? ¿Somos demasiado optimistas cuando aludimos a la recuperación del sector? ¿El hecho de que un escenario diferente no nos agrade, lo convierte, a nuestros ojos, en menos probable?

Los últimos dos años del mercado de oficinas en Madrid han sido, ciertamente, vertiginosos, particularmente desde el punto de vista de la inversión. España ha sido de gran interés para inversores nacionales e internacionales y se han producido, literalmente, más de un centenar de transacciones “relevantes” entre 2014 y 2015. Las SOCIMIs han sorprendido a propios y extraños, convirtiéndose —prácticamente— de la noche a la mañana en protagonistas indiscutibles de la actividad inmobiliaria. Su acierto, agilidad y velocidad son dignas de admirar.

Queda claro que una de las apuestas centrales de las SOCIMIs (y de otros tantos inversores) es la de que existe recorrido al alza en las rentas de oficinas pero, ¿podrían estar todos equivocados? ¿Influyen las expectativas de los participantes, agentes y diferentes grupos de interés en la visión que éstos tienen del mercado? ¿Van a subir las oficinas en Madrid, simplemente “porque tienen que subir”?

Veamos cómo se han comportado las oficinas en Madrid durante los últimos cinco años y contextualicemos la información después con algunas variables y datos macroeconómicos. Recurrimos para ello a los informes históricos emitidos por JLL, disponibles para todos en su página de estudios de mercado. Gracias a esta inteligencia de mercado hemos podido confeccionar el siguiente cuadro, al que hemos añadido sus cuatro últimas columnas, con información recopilada de otras fuentes.

 

Oficinas en Madrid: 2010 – 2015

 

oficinas en madrid

 

A partir de aquí, se pueden sacar algunas conclusiones, más o menos teñidas por las expectativas futuras que cada uno tenga de lo que va a suceder en el mercado de oficinas en Madrid. Por ejemplo:

  • Se puede decir que efectivamente las rentas prime parecen haber tocado fondo y que han iniciado un recorrido alcista. (😀).
  • La contratación de oficinas en Madrid ha subido significativamente en relación a 2014 (😀) pero seguimos en niveles muy lejanos —años luz— de las cifras previas a la crisis (😢). Recordemos que la contratación en 2007 rozó los 900.000 metros cuadrados.
  • La contratación de oficinas de Madrid en 2015 ha subido un 31% con respecto al 2014 (😀) pero en gran parte es debido a que se han producido hasta un 60% más de transacciones grandes corporativas (😶).
  • La absorción neta es positiva, llegando hasta los 359.137 metros cuadrados según nuestros cálculos. (😀).
  • El cambio de tendencia en los precios de oficinas en Madrid ha acompañado el cambio de tendencia del PIB (😀) pero, ya se han ajustado —a la baja— las previsiones de crecimiento del PIB para este año. España crecerá menos en 2016 de lo que lo ha hecho en 2015 (😥).
  • El cambio de tendencia de los precios de oficinas en Madrid ha acompañado la mejoría de las cifras del paro en 2014 y 2015 (😀) pero va a ser complicado que el paro baje en el corto plazo más allá del 20% (😡).

Si a ello añadimos que:

  • Según la Seguridad Social, en 2015 se crearon 1.286.565 empresas, un 4,6% más que en 2014 (😀) pero 713.587 de ellas están formadas por sólo uno o dos trabajadores (😒).
  • Todos los indicadores de confianza de febrero elaborados por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) invitan al pesimismo. La confianza industrial cae un 2,7% (😱). La del consumidor cae un 1,4% (😱). La del comercio al por menor cae un 2,5% (😱). La cartera de pedidos en la industria cae un 6,3% (😱).

Pinta mal entonces; ¿o pinta bien? Aventurarnos con predicciones sobre lo que pasará con el precio de las oficinas en Madrid sería precisamente eso, una aventura. Ahora bien, lo que sí sabemos es que las expectativas en extremo optimistas o pesimistas, no son buenas consejeras. Dicho lo cual, “hope for the best, prepare for the worst”.

Y seguimos sin Gobierno.


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