18 Nov

Oficinas en Lima; ¿hacen falta más? (Perú)

Esta semana leemos unas declaraciones de Humberto Martínez, portavoz de la Cámara Peruana de la Construcción -CAPECO-: “se requieren cuatro millones de metros cuadrados de oficinas en Lima” titula “El Economista”. Dice Capeco que la necesidad principal es de pequeñas oficinas de 20 a 100 m2, alrededor de los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Surco y La Molina -o sea la zona empresarial de la ciudad- y que esa carencia de oficinas en Lima resulta en la utilización de oficinas inapropiadas, fundamentalmente viviendas ocupadas como oficinas, en otras zonas como Pueblo Libre, Los Olivos o el propio centro de Lima.

Muchos metros nos parecen cuatro millones para una ciudad como Lima, pero sí parece claro que existe una carencia general de pequeñas oficinas en alquiler, que son las que demandan una gran mayoría -en número- de las empresas. No es un problema de Lima, sino prácticamente global: las empresas de -digamos- 3 a 10 trabajadores no tienen esto fácil.

Los desarrolladores buscan alquilar a grandes empresas -que otorgan mayor valor a su inversión- o vender a las pequeñas, con el consiguiente efecto de descapitalización o simple incapacidad de estas últimas para acceder a espacios adecuados en instalaciones o tecnología. Las alternativas, centros de negocios o co-working sólo responden a las necesidades de una minoría de empresas. De ahí la “invasión” de edificios de viviendas.

Oficinas en Lima; llega la sobre-oferta

Se plantea ahora una situación curiosa: el exceso de oferta en el segmento prime crea cautela en los inversores y en los bancos que financian, mientras en fundamentales existe demanda de pequeñas oficinas sin atender. Tal como bien señalaba Diego Chirinos en un interesante artículo de Semana Económica, citando a Sandro Vidal de Colliers, los sectores A/A+ y B “necesitan divorciarse”: “ha llegado el momento de que las inmobiliarias y constructoras dejen de depender de la falta de oferta del segmento prime y empiecen a potenciar las características y beneficios de sus productos subprime”.

Una respuesta, que no llamaríamos subprime pero sí adecuada a la demanda de pequeñas empresas son las promociones “Soho” (Soho Shop en Miraflores y Soho Plus en Magdalena). Por sus características responden a lo que quiere una pequeña empresa. Pero seguimos sin tener claro que la estructura de multipropiedad sea la adecuada para asegurar la gestión a largo plazo.

Si alguien tiene una buena solución al problema de las oficinas en Lima, ¡que nos la cuente!


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