23 Sep

Colombia. Economía y mercados de oficinas

Recibimos “Panorama de Oficinas” de JLL 2015 T2 para Colombia. Un buen documento que resume de forma clara la situación de las oficinas en Colombia y de los mercados de Bogotá y regiones y su relación.

En cuanto a la economía, pese a gozar de una mejor posición que sus vecinos, Perú o Venezuela, se enfrente Colombia a una etapa de dificultades a vencer: fuerte depreciación del peso frente al dólar americano, superior al 30% en el último año –pendiente todavía una posible subida de los tipos del dólar-; caída de las exportaciones, también de casi el 30% y caída del precio del petróleo y de las materias primas. En consecuencia el consumo ha empezado a decrecer (-1% en el segundo trimestre de 2015 frente a crecimientos del 9% y 4,5% en los dos trimestres anteriores), la inflación es previsible que repunte por el encarecimiento de las importaciones y el crecimiento se ha de ralentizar.

El Banco de la República ha rebajado su previsión del 4% al 3,2% en este año. La expectativa, no obstante, con un gobierno proactivo, bajo endeudamiento y una clase media en alza, es que se consiga mantener dicho crecimiento por encima del 3% a medio plazo. Las iniciativas del Programa 4G y el PIPE II van en la dirección correcta.

Oficinas en Colombia; tiempo de ajuste

En cuanto a las oficinas en Colombia, confirma el informe la notable sobre-oferta que se está acumulando en Bogotá, con un 55% de tasa de vacancia colectiva en los edificios inaugurados en 2015. La estimación de que la absorción para 2015 cerrará como máximo en 100.000 m2 frente a una nueva oferta de 250.000 m2 en este año y otros 300.000 m2 que se sumarán en 2016, hace pensar que la tasa de vacío va a escalar drásticamente desde el 10,3% con que cierra el semestre a tasas del entorno del 20% en 2016.

Ello permitirá a los inquilinos negociar y con seguridad los precios de las oficinas en Colombia descenderán bastante por debajo de los COP $75.000 que son ahora la media para el metro cuadrado clase A. A tener en cuenta que el precio en dólares ha caído de US$ 38,50 a US$ 25/m2/mes entre agosto de 2014 y agosto de 2015. La viabilidad de nuevos proyectos de oficinas en Colombia, teniendo en cuenta el descenso en las rentas, los previsibles tiempos de vacío y el encarecimiento de muchos materiales –significativamente el vidrio- queda pues en entredicho y algunos tendrán que esperar. Que es como en definitiva se ajustan los mercados de oficinas en Colombia.

En cuanto a los mercados regionales, la situación es parecida, aunque las brechas no son tan grandes como en Bogotá. Medellín, con rentas medias de COP $50.000 para edificios clase A, absorbió en 2014 el 75% de la nueva oferta, aunque se enfrenta a nueva oferta de 205.000 hasta 2017. El Caribe –Cartagena, Barranquilla y Santa Marta- absorbieron casi el 100% de su producción -19.000 m2- con nueva oferta de 130.000 m2. Cali está en la misma línea, aunque la nueva oferta es de sólo 50.000 m2. Y Bucaramanga, que en 2014 no cubrió la demanda con nueva oferta, tiene igualmente 50.000 m2 nuevos hasta 2017.

Tiempo de ajuste para las oficinas en Colombia.

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