27 Jul

Oficinas en Buenos Aires, ¿para invertir? (Argentina)

Oficinas en Buenos Aires, ¿para invertir? (Argentina).- Pues…, no lo sabemos. Todavía. En cuanto al mercado inmobiliario, llegan señales positivas de por allá, pero el proceso de ajuste de esa economía no hace fácil sacar conclusiones.

 

De una parte, buena cuestión, en los últimos meses la relación entre el peso argentino y el dólar USA se ha estabilizado en la franja entre 14 y 16 pesos por dólar, 14,9416 mientras escribimos estas líneas. En abril pasado Mauricio Macri decidió zanjar el contencioso que durante más de diez años ha mantenido el gobierno del país con sus “holdout creditors”. Contencioso que había de facto cortado el acceso de Argentina a los mercados internacionales de capitales durante 14 años. Período en el que se mantuvo abierto un agrio juicio en la corte de Nueva York.

 

Para poder solucionar esa cuestión emitió el gobierno bonos por USD 16.500 y acabó pagando USD 9.300 millones a los fondos “buitre” con los que litigaba. Luego habrá tenido que dedicar otros USD 2.500 millones como mínimo a pagar intereses de los acreedores ordinarios a los que no ha podido pagar en todos estos años.

 

Se ha iniciado ahí un período de “normalización” de la economía. Entrecomillamos porque para llegar a la tal normalidad, conteniendo sobre todo el déficit fiscal, el gobierno ha tomado medidas, incluyendo recortes en servicios o subsidios y aumentos de tarifas, que tienen efectos secundarios negativos. Y porque el efecto de las medidas no es inmediato. En diciembre de 2015 el gobierno eliminó la limitación a la compra de dólares, lo que devaluó el peso oficial de 9,80 a 13,30, un 35,7% menos.

 

Aumentos de tarifas e importaciones más caras han hecho que la inflación siga siendo muy elevada. aunque al menos empieza a haber consenso sobre la veracidad estadística. Según la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, hasta junio se acumulaba una inflación del 29,2%, que en interanual (junio 2015 a junio 2016), ascendía al 47,1%. Aunque se percibe el inicio de una modesta moderación, todavía son niveles de emergencia. Mientras el PIB lleva cuatro trimestres de crecimiento negativo.

 

Las expectativas a las que el sector inmobiliario parece responder son que se estabilice la moneda, se contenga la inflación y mejore el crecimiento, lo que está favoreciendo la actividad de las oficinas en Buenos Aires —más demanda— y la inversión —más producción—.

 

CBRE ha publicado su informe de oficinas en Buenos Aires para el segundo trimestre de 2016, que muestra que en los primeros seis meses del año la absorción neta ha sido de 52.000 m2, con especial foco en algunas zonas con nueva oferta, como Catalinas. En el primer semestre se han entregado 66.400 m2 y la previsión es que en el segundo semestre se entreguen otros 47.500 m2, lo que supondrá 113.000 m2, récord de los últimos cinco años y por encima de la media histórica de 75.000 m2.

 

La tasa de vacío de oficinas en Buenos Aires es del 8,9%, mientras la renta prime media la sitúan en USD 25,74/m2/mes, una subida del 6,3% sobre el trimestre anterior. Por zonas, los mayores precios, algo por encima de los USD 30/m2/mes se ubican en Catalinas, Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Corredor Libertador. De esas zonas, Puerto Madero Norte es la que sufre de mayor vacío. La tabla de CBRE ilustra bien la situación:

 

oficinas en buenos aires gráfico

 

Volviendo al principio. ¿Es momento de invertir en oficinas en Buenos Aires? Pues la impresión es que el mercado va hacia arriba, después de años de caos económico-fiscal. Va a tener sin duda un impacto relevante la Ley de Sinceramiento Fiscal -una amnistía fiscal para bienes mantenidos opacos en Argentina o el exterior-, que presumiblemente alimentará al sector con nuevos recursos hasta ahora fuera del circuito. Y parece cierto que el sector de oficinas crecerá para ubicar a Buenos Aires en la posición que le corresponde entre las grandes ciudades de América Latina. JLL en su “reloj de mercado” de América Latina, sitúa a la ciudad en posición de crecimiento que debería durar algunos años.

 

oficinas en buenos aires gráfico 2

 

Pero quedan cuestiones macroeconómicas a resolver, así que para algunos -dependerá del perfil de riesgo de cada uno- puede ser un momento idóneo mientras para otros… puede ser pronto.

 


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