10 Feb

Oficinas de Lima. La nueva oferta en la montaña rusa (Perú)

Al final la demanda de oficinas de Lima ha cumplido con su compromiso. Que es seguir consumiendo oficinas a un ritmo estable, parejo con el crecimiento de la economía, o mejor si es posible. El crecimiento económico de Perú en 2015 fue del 2,9% (la inversión privada decreció un -5,5%). Y sin embargo la absorción neta del mercado de oficinas de Lima ha crecido un 7,7%, al situarse en 78.784 m2, culminación de un sano crecimiento sostenido en los últimos cinco años, después del pico del entorno de los 100.000 m2 en 2010. Así que Lima, para quedarnos con una idea simple es, de momento, un mercado de 70 a 80.000 m2 de absorción anual, yendo las cosas normales.

Los “malos chicos” (perdonen colegas), han sido los desarrolladores, que han insistido durante los tres últimos años en producir sistemáticamente más oficinas que las que el mercado demanda. Al principio un 20% ó 30% más. En 2015, más del doble. Se han entregado 162.472 m2 de oficinas prime, para esa absorción que citamos, de no llega a 80.000 m2. Así que el la tasa de vacancia ha saltado del 8,5% al 18,4% (que es lo que en bolsa se llamaría “alta volatilidad”). La disminución de precios, siempre más lenta que la subida de la vacancia, se ha iniciado y la renta es ahora de USD 18,17 para las oficinas prime y USD 17,04 para la clase B.

Y en 2016, en que la expectativa es que la inversión privada en la minería se reduzca más de un 25%, cifra ya bastante segura, la absorción, si algo, se repetirá. Mientras que las nuevas oficinas de Lima entregadas excederán de 120 ó 130.000 m2 y el “pipeline” total de proyectos de 2016 a 2018 es de 300.000 m2, aunque algunos se ralentizarán o detendrán. Lo que va a hacer que la vacancia suba todavía más.

No todas las zonas se van a comportar igual (un cierto trasvase de San Isidro a Surco en busca de rentas bajas se puede ir produciendo), pero quedan 3 años en que los inquilinos van a poder negociar con ventaja y los propietarios, como decimos por nuestra tierra, tendrán que “aguantar el chaparrón”.

Oficinas de Lima vs Oficinas de Santiago

Pero hay algo importante que no queremos dejar atrás. Si leen nuestro comentario sobre el mercado de oficinas de Santiago de Chile, observarán que allí no existe esa misma “volatilidad”. El mercado se ha reconducido de forma más suave, la oferta “ha frenado antes” y el mercado está en equilibrio. Debemos pensar en la causa para mejorar. Y la causa, en nuestra opinión, no es otra que la diferente estructura de propiedad. En Lima, al igual que en Colombia, se han vendido muchas oficinas en fracciones a inversores particulares, para su renta a terceros. Los desarrolladores, mientras vendan, no están demasiado preocupados por el mercado futuro de arrendamiento. Y los inversores particulares, numerosos y por tanto desorganizados, son incapaces de evaluar el riesgo mercado por sobreproducción de espacio. En el mercado chileno, por el contrario, el mercado de oficinas está en manos, sobre todo de fondos inmobiliarios, que son unos cuantos. Y los fondos no compran cuando perciben que el mercado se sobreoferta. Y los desarrolladores, si los fondos no compran, no desarrollan. En definitiva, la venta de oficinas a particulares amplifica el ciclo inmobiliario: alzas más efervescentes, caídas más profundas. Todo lo contrario de lo que quiere un inversor informado.

Si les interesa este tema, les sugerimos lean nuestros artículos de hoy mismo sobre Colombia y Chile.

Todos los datos que hemos utilizado y algunas de nuestras reflexiones están basados en el “Market Insight, Oficinas de Lima, Cuarto Trimestre 2015” de Binswanger Perú. El informe, como siempre, excelente.


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