08 Feb

Oficinas Bogotá, difícil conciliación

Nos hace llegar Cushman & Wakefield Colombia su “Marketbeat Bogotá Oficinas 4T 2016“. Gracias amigos. Es el primer informe que vemos de ese mercado para el año 2016 completo.

 

C&W se centra en el estudio de las oficinas clase A, cuyo stock fija en 1.254.930 m2. Por zonas, Salitre representa el 32,8% del inventario, Santa Bárbara un 18% y la Calle 100 un 16,5%. Así que entre las tres representan dos tercios del mercado total clase A.

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Según la consultora, en 2016 se han entregado en Bogotá 93.000 m2 y la absorción neta han sido 91.233 m2, con lo que el vacío se ha mantenido estable y la tasa de vacío (siempre para clase A), ha descendido del 9,2% al 8,7%. La renta media ha descendido de COP 68.600 a COP 65.700 (-4,2%), pero de hecho ha subido en dólares, de USD 21,8 a USD 21,9/m2, por la revaluación del peso frente al dólar en el último año.

 

Para 2017 C&W estima entregas de 100.000 m2 y con una absorción menor supondría una elevación de la tasa de vacío hasta el 11%, con precios a la baja.

 

oficinas bogotá 1

 

Pero hay alguna cosa que nos gustaría entender mejor. Si al 31 de diciembre de 2015 había 371.000 m2 en construcción, ¿qué está pasando con todos esos edificios? Deberían haberse entregado entre el pasado año y 2017. Pero 93.000 de 2016 y 100.000 previstos son poco más de la mitad. Falta la otra mitad, asumiendo que no se haya iniciado un sólo metro en 2016. ¿Hay edificios detenidos?

 

Ni Colliers ni JLL han publicado todavía sus informes de año completo 2016. Pero la primera indicaba al 31 de diciembre de 2015 que había en curso 56 proyectos de oficinas 981.600 m2 y que la mitad, 490.800 m2, estaban en construcción. Si se han entregado 93.000 en 2016 y está previsto que se entreguen otros 100.000 en 2017, ¿dónde están los otros 300.000 m2? ¿Son todos clase B? No parece creíble, cuando según la propia Colliers el inventario B supone sólo el 28% del total (que cifran en 2.332.100 m2). La tasa de vacío que señalaba Colliers, del 10,4%, sí se concilia más o menos con la de C&W.

 

JLL, por su parte, en su informe al 30 de junio de 2016, habla de un inventario de 2.172.000 m2, con una vacancia del 14,6%, bastante superior a la de sus colegas y una producción estimada para 2016 de 291.000 m2 (C&W dice que se han entregado 93.000 en clase A). Se nos presenta el mismo dilema, ¡hay metros que se están escapando por algún lado!

 

Hace algunos años nos enfrentamos la misma cuestión en Madrid. Las consultoras trabajan de forma independiente y cada una percibe que compartir una información que han reunido con mucho esfuerzo no compensa. Así que cada uno informa sobre lo que cree más próximo a la verdad. Y a menudo no cuadra. Ya hemos dicho que los franceses lo tienen resuelto con su Immostat cuando nos referimos a este mismo problema para el caso de Lima. En Madrid nunca lo resolvimos, aunque sí hay un intercambio de datos de contratación previo a cada informe trimestral.

 

No sabemos cuánta información se intercambia en Bogotá. Sería interesante que se incrementase la colaboración. Hasta nos atreveríamos a sugerir que algún acuerdo por Colombia, Perú y Chile, sería interesante.

 

En cuanto al mercado de Bogotá, de momento nos quedamos con que la situación es de debilidad pero no dramática, si el vacío está por debajo del 10% y los precios se mantienen. ¡Hasta nuevas órdenes!


 


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