27 Jul

Nuevas SOCIMIs del MAB: foco en ISC Fresh Water Investment (España)

Hace ahora cuatro meses que actualizamos lo más reciente de las SOCIMIs que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil, que habían pasado de 10 a 15 en poco menos de seis meses desde septiembre de 2015. En el tiempo que ahora ha trascurrido ha pasado este mercado de 15 a 21 sociedades. O sea que, en número, el ritmo de constitución de nuevas SOCIMIs se ha acelerado. En capitalización es menos, sobre todo porque en el lote anterior iba incluida Zambal, que capitaliza hoy EUR 563 millones.

 

nuevas socimis

 

Entre las nuevas SOCIMIs diríamos que existen dos grupos según cuál sea su objetivo al constituirse en SOCIMI y acceder al MAB: las que buscan “aparcar” su inversión en el régimen fiscal de estas sociedades (Silvercode -Drago Capital-, Asturias Retail & Leisure -Intu- e ISC Fresh Water Investments -Grupo-e-) y las que quieren difusión pública para, dentro de este régimen societario, captar inversores para hacer crecer su fondo (Hadley, Vitruvio, Quonia).

 

nuevas socimis

 

¿La más interesante de las nuevas SOCIMIs?

 

De todas las nuevas SOCIMIs creemos interesante enfocarnos hoy sobre ISC Fresh Water Investments. Porque su presidente, Moisés El-Mann Arazi, junto con sus socios en Grupo-e, es una de las mayores fortunas de México. Desde luego y al menos en el sector inmobiliario. El-Mann hizo su primer dinero en el comercio de pinturas al inicio de los años setenta, al tiempo que iba comprando locales o naves para su distribución a lo largo y ancho de México hasta que en 1995 promueve el Centro Comercial Las Américas en Cancún.

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Sigue en su crecimiento propio como Grupo-e hasta que en 2011 la familia El-Mann junto con las familias Attie y Guindi Cohen, aprovechando el nuevo régimen de FIBRAs mexicanas, sacan a la Bolsa Mexicana de Valores Fibra Uno. Aportan el patrimonio inmobiliario que habían acumulado y retiene Grupo-e el 25% del capital de dicho fondo. Como Fibra Uno capitaliza hoy por USD 6.631, a Grupo-e le corresponden USD 1.658 millones de ese importe, peso arriba peso abajo.

 

Además de que a través de Fibra Uno Administración, que es una sociedad de El-Mann y Attié, llevan el asesoramiento del fondo (estrategia, compras, proyectos), por el que entre 2013 y 2015 han devengado honorarios por USD 307,2 millones.

 

Hablamos pues de una gran fortuna inmobiliaria, que sabe lo que se hace. En 2013 compra a Moor Park Capital Partners la sociedad ISC Fresh Water Investments, propietaria de 253 oficinas alquiladas al Banco Sabadell hasta 2035. Esas 253 sucursales -también hemos leído que 228- eran las que le quedaban a Moor Park después de vender al menudeo a inversores particulares 125 de ellas, del paquete original de 378 que había adquirido al banco en abril de 2010. Branch Management, que es la sociedad que utiliza El-Mann al efecto, paga EUR 290 millones por el lote.

 

Parece que desde 2013 hasta ahora El-Mann ha estado intentando vender a su vez este paquete, pero las incertidumbres sobre las redes bancarias a futuro no han hecho posible una operación corporativa. Así que se ha ido desprendiendo de oficinas sueltas, hasta un total de 40, por lo que le quedan en la actualidad 213, a más de 129 plazas de aparcamiento. Con ese patrimonio es con el que viaja ISC Fresh Water Investments hasta el MAB. 77.368 m2 de superficie, tasación por EUR 374 millones, deuda por EUR 159 millones vencimiento 2021. Beneficio del primer trimestre de 2016 EUR 1,44 millones.

 

Nos da la sensación de que esto de invertir en sucursales de bancos es una moda que se ha pasado. Tres grandes operaciones ha habido en España, con diferente trayectoria o fortuna: las 1.250 oficinas del Santander vendidas a Pearl a final de 2007, las que quedan hoy en Uro Property Socimi; las 1.350 oficinas del BBVA vendidas a RREEF (Deutsche Bank) en 2009, su remanente en manos de Merlin Properties y estas 378 del Banco Sabadell de 2010 a Moor Park que han acabado en esas 213 de ISC Fresh Water.

 

Nos parece que la rentabilidad o expectativas de plusvalía de este tipo de activos son hoy limitadas, tanto por la dinámica del sector bancario como por la del comercio minorista, pero lo cierto es que seguramente el mejor mérito de los gestores de Merlin ha sido aprovechar ese patrimonio, que todavía al 31-12-15 representaba el 42,5% de las rentas de la sociedad, como base para construir un patrimonio más amplio y diversificado que la han convertido en la primera empresa del sector. En momento de crecimiento y buscar apoyos, los 21,2 años de WAULT de las oficinas del BBVA creemos que han sido muy útiles.

 

Uro Property en cambio, limitada a la gestión de las oficinas del Santander y con un camino financiero tortuoso en estos años, ha visto sus recursos propios en 2015 reducidos de EUR 206 millones a EUR 189 millones y sigue con un endeudamiento externo del 89% de su activo total.

 

Sobre ISC Fresh Water Investments hemos puesto el foco porque nos gustaría adivinar en qué ruta estará pensando el señor El-Mann, si en la de Merlin (utilizar las oficinas como plataforma para crecer) o en la de Uro. Por su trayectoria y por la experiencia de Fibra Uno más nos inclinamos a lo primero. Pero de momento no ha sucedido.

 

Estaremos atentos.

 

 


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