12 Abr

Minka y el Retail en Lima y Callao (Perú)

Minka es un parque comercial, o ciudad comercial cabe decir, el principal del Grupo Centenario por afluencia (y 25% de sus ingresos en ese segmento) y seguramente el mayor de Perú en número de locales (alrededor de 1.000) y probablemente en número de visitantes*. Según Centenario las visitas a ese centro suman más de dos millones mensuales. Basta con que sean dos, 24 millones de visitas anuales a cualquier proyecto comercial la hacen un objeto digno de estudio.

 

minka retail perú

 

Minka está en el Callao, ocupando una parcela en forma de trapecio entre la Avenida Argentina (con 400 m. de frente) y Abancay, flanqueado por la calle El Sol en el extremo oriental, a unas manzanas de la Avenida Elmer Faucett, que lleva hasta el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. Y al oeste, una terminal de autobuses y varias instalaciones fabriles y almacenes. Una zona populosa con industrias y almacenes que es presumible que vayan migrando fuera de la ciudad en el futuro.

 

Ocupa 114.825 m2 de suelo, con un SBA de 51.000 m2, que según Pedro Sevilla, gerente general de Centenario Centros Comerciales se habría ampliado a 60.000 m2.

 

Centenario lleva unos meses hablando de la inversión que va a hacer para renovar sus centros comerciales, por un total de S/. 140 millones y que, de nuevo según Sevilla, para Minka serían unos S/. 50 millones, “si hicieran todo lo que quieren hacer”.

 

Lo cierto es que el crecimiento de ese centro es todo un reto y una oportunidad, porque desde sus orígenes en 2009 ha ido creciendo como aluvión ocupando más espacios (el último el supermercado Metro) y todavía hay a su oeste más espacio (industrial) que se podría ocupar. Pero parecería lo lógico que la conformación del centro vaya cambiando para adaptarse a nuevos formatos. La proporción entre 1.000 locales y 60.000 m2 de SBA indica que la mayoría de los comercios son pequeños (media 60 m2), lo cual tiene la ventaja de que las rentas por metro cuadrado pueden ser mayores, pero la desventaja de que la mayor parte de los “retailers” modernos buscan más espacio. Acomodar ambas cuestiones es el reto.

 

Crecer en altura (Sevilla menciona un edificio de ocho plantas para uso sanitario) es una oportunidad para rentabilizar un espacio, que cuenta de partida con la ventaja que supone una tan elevada afluencia.

 

Según Colliers, cuyo informe “Reporte de Investigación & Pronóstico, Comercial, 2T 2016” parece la información más actualizada disponible, entre Lima y Callao funcionan 24 centros comerciales, entre Súper Regionales, Regionales, Comunitarios y Estilo de Vida, con un total de 1.644.160 m2 de SBA. Ello supondría unos 15 m2 por 100 habitantes, todavía lejos de las cifras de otros países desarrollados pero sobre todo por debajo de la estimación que hacía en 2015 el International Council of Shopping Centers -ICSC-, de 25 m2/100 habitantes para 2025.

 

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Habrá que observar como oferta y demandan se adaptan. Los centros citados incluían al 30 de junio, 3.243 locales (48,2% de prendas de vestir), de los que 285 se encontraban vacíos, con un 8,8% del SBA total. La desocupación ha ido creciendo en general en todas las categorías (salvo la de “Estilo de Vida” que sólo incluye a Larcomar y El Polo), desde la banda del 3% al 5% del principio de esta década a la banda del 7% al 12% actual. No es una cifra alarmante, pero la tendencia sí exige vigilancia.

 

Las rentas tienen una enorme dispersión según la categoría y ubicación del centro. De nuevo según Colliers, se sitúan entre S/. 50 y S/. 396 para los centros Súper Regionales y de S/. 95 a S/. 165 para los Regionales, con mediana de S/. 135.

 

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Fuente: Colliers Perú – Clicar para ampliar

 

Ubica Colliers a Minka entre los centros regionales, como 9º en su categoría de Regionales. No sabemos bien el criterio para ese orden, pero sí que echamos en falta una mayor información, no de Colliers en particular sino en general, sobre el “footfall” del negocio comercial en Perú. Tal vez exista, pero no la vemos. Y esa información es una de las claves para que los empresas de este sector tomen decisiones en cuanto a sus estrategias de ubicación. La Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú -ACCEP- y la Cámara de Comercio de Lima, junto con las patrimoniales del sector, deberían colaborar para que este hueco estadístico se rellene.

 

*Curiosidad. ¿Quieren afluencia y locales pequeños? El Gran Bazar de Estambul en Turquía, que funciona desde 1455, tiene 45.000 m2 en los que funcionan 3.600 comercios (media 12,5 m2). Recibe entre 300.000 y 500.000 visitas diarias, o sea entre 120 y 150 millones de visitantes al año.


 


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