25 Oct

Metro de Lima y el valor de los inmuebles (Perú)

Leemos con satisfacción que el Metro de Lima va a recibir nuevo material rodante para reforzar el que utiliza la Línea 1 de su red. Nuestra satisfacción es doble, por la mejora que supondrá para los usuarios del transporte público de Lima y porque los trenes, de la marca francesa Alstom, están fabricados en Cataluña, donde cualquier buena noticia, en estos días en especial, es bienvenida.

 

Son 20 nuevos trenes de 5 vagones y 39 vagones adicionales, para reforzar la flota actual de esa línea, que actualmente tiene 24 trenes. Se pasará de los 125 coches actuales (19 trenes de 5 vagones y 5 de 6) a 264 coches (44 trenes de 6 vagones). La estimación es que la capacidad de la Línea 1, la única operativa en la actualidad, suba de los 320.000 pasajeros diarios actuales a 500.000, mientras la frecuencia de paso, muy importante para bajar la congestión, baje de 6 a 3 minutos para 2019.

 

Cuenta pues Lima con 35 kilómetros de línea, con 26 estaciones, desde Villa El Salvador a San Juan de Lugarincho (estación Bayóvar). La Línea 2, en construcción, con 27 kilómetros y 27 estaciones, que va desde Ate a Puerto de El Callao, está prevista para 2020-2022, igual que la primera fase de la Línea 4, desde Carmen de Legua a Gambeta, 8 kilómetros, 8 estaciones. Demoras. Lo que tenemos a la vista son, así pues, 70 kilómetros de metro, con unas 60 estaciones. Es de esperar que el avance, comparado con la Línea 1, que va en superficie sea más premioso, pero las técnicas constructivas de estas cosas están ya muy experimentadas.

 

La información que alcanzamos de la red prevista (¿2030?) para las líneas 1, 2, 3 y 4 (de la 5 y la 6 la información es todavía preliminar), es de 131 kilómetros de línea.

 

metro de lima post

 

¿Suficiente?

 

Nos parece que no. Aunque el enfrentamiento es extremo, comparemos una red de metro “super-madura”, como la de Londres con Lima: la ciudad de Lima es un 70% mayor en superficie (2.672 km2 contra 1.569 km2) y tiene un 11% más de población (9,752,000 Lima -2017- frente 8.788.000 Londres -2016-). Lima es, pues, menos densa. Pero Londres tiene 402 kilómetros de red de metro, lo que le da un alcance mucho más capilar y de ahí su éxito (en números, no necesariamente en satisfacción de sus pasajeros), al transportar 3.753.000 pasajeros diarios. Seguramente Lima tendrá que apuntar (¿2040?) a los 300 kilómetros de red como mínimo, si desea trabajar en desatascar el tráfico urbano, aunque sea a 25 años vista.

 

¿Y el valor de los inmuebles?

 

Claramente, el acceso al transporte público favorece la revalorización de los inmuebles. La National Association of Realtors y la American Public Transport Association encargaron en 2013 un estudio al respecto, que analizó las transacciones de los últimos 5 años en varias ciudades de Estados Unidos. El resultado para aquellas ciudades fue que las viviendas a menos de 800 metros de una estación del suburbano, se habían revalorizado un 41% más que las más distantes. “When consumers choose a home, they also choose a lifestyle. Shorter commutes and more walkable neighborhoods matter to a growing number of people, especially those living in congested metro areas.”

 

El problema para desarrolladores y para compradores en el caso de Lima es que salvo la Línea 1, los tiempos de lo ya en marcha y los planes de lo que está en estudio sufren de falta de predictibilidad (el caso de la Línea 2 es paradigmático) y en consecuencia no es fácil basarse en ellos, porque en 15, ó 25 años, pueden cambiar muchas cosas.

 

Sería bueno que la municipalidad de Lima, más allá de los aspectos técnicos y financieros de cada línea proyectada, trabajase en un gran cuadro estratégico del futuro del transporte metropolitano, incluyendo todo el conjunto, no sólo las viabilidades o coyunturas de cada línea. Una “Visión 2040 del Transporte Metropolitano de Lima” (el Horizonte 2025 ya se queda corto), afinando los tiempo y sin pasarse de optimismo, sería muy útil..

 

Para los inmobiliarios y para todos los demás.


 


4 Comments

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  1. Alberto Novoa

    octubre 26, 2017 at 3:15 pm

    En Lima la situación es única, las comunidades que rodean las lineas del Metro son en su mayoría las de menores recursos económicos lo que hace desde el punto de vista inmobiliario poco atractivo comerciar con sus propiedades, aunque la densidad población es mayor, la necesidad de vivienda también, el poder adquisitivo no lo es.
    Solo en el caso de San Borja el mercado tiene un excelente movimiento.
    Se habla mucho de revalorizacion, en la practica el mercado mejora pero a ritmo lento. Mayores expectativas ha generado el nuevo Ministro de Vivienda, quien diera la velocidad necesaria para el BOOM inmobiliario de hace poco mas de una década.

    Responder
  2. Marcos

    octubre 27, 2017 at 2:50 am

    Buen blog. Tienes información sobre el destino de los 5 trenes Ansaldo Breda después que entren en completa operación todos los Alstom?

    Responder
    • Jorge Zanoletty Larrea

      noviembre 1, 2017 at 4:23 pm

      Gracias Marcos. Que yo sepa aquí tienes la información: http://limametro.blogspot.com.es/2016/08/nuevos-trenes-ansaldo-breda-hitachi.html

      Parece que son para la línea 2, que operaría sus trenes de forma automática, sin conductor.

      Responder
      • Jorge Zanoletty Larrea

        noviembre 1, 2017 at 4:28 pm

        Gracias Alberto. En efecto, sin conocer tan a fondo como ustedes la realidad de Lima, la sensación es que se están cubriendo primero las zonas más populosas y más humildes. Lo que por otra parte tiene cierta lógica. Y tal vez ahí, estamos de acuerdo el efecto de revalorización inmediato no tenga tanto efecto, aunque sí otros, como la decongestión del tráfico.

        Habrá que esperar e ir viendo el impacto de las nuevas líneas conforme vayan entrando en funcionamiento.

        Saludos

        Responder

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