16 Nov

Merlin Properties: ¿qué hacer con los hoteles? (España)

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Leíamos hoy una entrevista a Ismael Clemente en el diario Expansión, sobre sus planes más o menos inmediatos para el gigante que ha montado. Efectivamente, con la compra de Testa y luego la fusión con Metrovacesa se ha creado una gran compañía en la que hay por delante mucho trabajo de puesta en orden y valor. Dice bien Clemente algo así como que es la hora del CAPEX para mejorar sus activos y el rendimiento de los mismos, en lugar de pensar en muchas más adquisiciones que, por otra parte, muchas interesantes no quedan.

 

Tendrá mientras tanto que complacer a sus accionistas para recuperar terreno en su cotización, que se viene comportando bastante peor que el IBEX 35 (-18,28% YTD frente al -9,28 YTD del IBEX 35).  Por más que les contemos aquello de la correlación y la cointegración y el largo plazo.

 

Lo cierto es que todavía es difícil para muchos divisar el impacto que las dos sucesivas operaciones corporativas de Merlin Properties tendrán sobre su rentabilidad a largo plazo. El titular inmediato que supone la ganancia de tamaño ha de acompañarse luego con muchos “anuncios por palabras” en los que la compañía vaya mostrando cómo la calidad de sus activos, sus métricas de rendimiento y su potencial de revalorización se van asentando. Y eso es cuestión de trabajo constante, buena administración del CAPEX, reducción del OPEX y dirección estratégica. La gente de Merlin Properties lo debe saber hacer, pero habrá que dar tiempo.

 

Uno de los temas a los que Clemente se vuelve a referir hoy es el de la segregación de su segmento hotelero, posiblemente con la creación de una nueva SOCIMI al efecto. Va ya más de un año que Merlin viene hablando de la venta de sus hoteles, uno a uno o en bloque. Por lo que leíamos hace unos meses, la dificultad en la venta directa es que la normativa obliga a dedicar el 80% de la plusvalía que se obtuviese al pago como dividendo extraordinario. Y la compañía preferiría dedicar la misma a reducir deuda. Puede ser una de las razones, aunque otra también puede ser que con la venta al detalle se vaya deteriorando esa cartera, al venderse primero los activos de más lustre.

 

A nosotros la cuestión tampoco es que nos parezca acuciante. Antes de la fusión con Metrovacesa los hoteles que Merlin tenía en balance (los procedentes de Testa más el Marineda de Coruña adquirido junto al centro comercial), suponían al 30 de junio el 6,7% del total GAV de la compañía (EUR 397.5 millones sobre EUR 5.914,7 millones). Con la fusión con Metrovacesa pasarán a representar el 7%, o sea más o menos igual. El EPRA “topped-up” yield de los hoteles era del 5%, exactamente el mismo que el del conjunto de todos los inmuebles y ligeramente por encima de las oficinas (4,7%).

 

Así que salvo posiblemente por la gestión, no nos parece que los hoteles sean un problema tan inmediato. Analizando la cartera, no obstante, si se percibe el origen “de aluvión” que tienen estos activos y la dificultad en imponer una línea estratégica para este segmento de negocio, con pocas estrellas y algo de broza. A priori, sin conocer ocupaciones o RevPar, el NH Colón de Madrid (antiguo Sanvy), el Novotel Diagonal de Barcelona, el AC Marriott Barcelona Forum o el vacacional Barceló Corralejo Bay en Fuerteventura, parecen buenos establecimientos. Y el nuevo Barceló Torre de Madrid deberá serlo. Pero los dos 5 estrellas, Eurostar Madrid Tower y Barcelona Grand Marina, nos dan respeto en cuanto a conseguir buenas ocupaciones para el tamaño que tienen. En el primero encontramos una tarifa para estos días de EUR 102/noche, que en un 5 estrellas denota que no va sobrado. El resto es una mezcla un poco ecléctica de hoteles de distinta talla con hasta casi una docena de distintos operadores.

 

hoteles merlin properties

 

 

En suma: ¿qué puede hacer Merlin con los hoteles?

 

¿Hispania? Hoy mismo hablamos de ella. La ventaja es que sus carteras son complementarias en cuanto a componente urbano y vacacional (en habitaciones Merlin es 75% urbano, Hispania 93,7% vacacional). Pero el segmento hotelero de Hispania es a la fecha bastante más rentable que el de Merlin (8,4% frente a 5% del EPRA “topped-up” yield) y eso iba a requerir mucho ajuste en valoraciones.

 

Está claro que esto es una herencia, un “efecto secundario” de las operaciones corporativas que ha hecho Merlin. Lo que tenemos menos claro es si la solución es poner el orden en casa y luego montar un vehículo, o viceversa.

 

Más nos inclinaríamos por lo primero. Aunque ya nos gustaría tener una buena bola de cristal…

 


2 Comments

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  1. monica

    noviembre 18, 2016 at 1:45 pm

    vuestros artículos sobre las socimis son excelentes, mi enhorabuena

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    • WorldOfficeForum

      noviembre 18, 2016 at 2:23 pm

      Gracias Mónica, y gracias también por seguirnos! Buen fin de semana.

      Responder

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