12 Abr

Logística: Merlin, Prologis, Logicor, P3, ¿alguien puede con ellos? (España)

Aprovechando la transacción entre GreenOak (Gore Spain Holdings Socimi) y P3 (GIC, Gobierno de Singapur) y para ponernos medianamente al día, hemos repasado el “Informe del Mercado Industrial & Logístico de España, Madrid y Barcelona, 2016″, de JLL.

 

Vaya por delante que el informe, por si no se lo han dicho ya bastante, ofrece un salto de calidad en cuanto a los datos que ofrece y su formato gráfico, frente a los informes anteriores que hemos podido ver. Así que enhorabuena a la firma y al equipo que se ocupa de estos menesteres.

 

Entre las series de datos que más ayudan están las cifras de stock de inmuebles logísticos para Madrid y Barcelona de esos dos años, que muchos otros informes obvian. Así conocemos que el stock de ambas ciudades -con sus respectivas “coronas”- es muy parecido, de 6.991.690 m2 para Madrid y 6.763.536 m2 para Barcelona. Unos 14 millones de m2, por llevar una cifra en la cabeza. Ha adelantado Madrid a Barcelona en 2016, gracias a un crecimiento en superficie alquilable del 6,0%, frente al 1,2% de Barcelona.

 

Explica bien JLL las tres “coronas” de cada ciudad según la distancia al centro y los respectivos ejes de comunicación, desde la 1 en la proximidad del centro urbano y sus vías periféricas, aeropuertos y puerto en el caso de Barcelona, hasta la 3 a distancias de 70 ó 100 km., que en el caso de Madrid llevarían sobre la A-2 hasta Meco, Azuqueca, Alovera, Cabanillas o el entorno de Guadalajara y en el de Barcelona hasta Girona, Tarragona o Lleida.

 

Los dos últimos años han sido muy buenos, con una bajada sostenida de la desocupación en Madrid hasta nivel del “casi lleno” y descenso similar en Barcelona, aunque con un ligero repunte en los dos últimos trimestres. Y contratación en ascenso, con algún bache trimestral pero con un magnífico último cuarto de 2016 tanto en Madrid como en Barcelona.

 

merlin prologis logicor p3 3

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Las rentas, en tal contexto, tenderán razonablemente al alza, que JLL estima en el 3% para 2017. En 2016 las estima en EUR 4,70/m2 para naves de más de 20.000 m2, con rentas máximas de EUR 5,00/4,50/3,25 para las Coronas 1ª a 3ª en Madrid y EUR 6,75/5,25/3,50 en las mismas circunstancias en Barcelona.

 

El panorama de demanda logística es positivo, con el impulso claro del comercio electrónico que está creciendo a doble dígito. Según la CNMC, en su nota de enero de 2017, en el segundo trimestre de 2016 el crecimiento fue del 20,3% interanual, hasta EUR 5.948 millones. Y aunque mucho de esa cifra no supone movimiento físico (agencias de viaje y billetes de avión), está claro que el crecimiento es sólido.

 

Que es lo que perciben los grandes inversores, que se conforman como un grupo pequeño de grandes empresas: Merlin, Prologis, Logicor y P3 son los jugadores que cuentan en España.

 

Logicor (Blackstone) suma 1.079.000 m2, entre Madrid, Barcelona y Valencia y la mitad de su espacio en el Corredor del Henares de Madrid. Se posiciona como primer propietario en España, hoy por hoy.

 

Prologis tiene 786.731 m2 entre Barcelona, Tarragona, Madrid y Valencia, pero tiene además 360.000 m2 de suelo para desarrollo, lo que hace pensar que en la coyuntura actual va a subir de tamaño.

 

Merlin tiene 755.071 m2, pero está ocupada además con su propio y ambicioso plan, que supone un “work in progress” por 477.020 m2 de SBA en 10-12 naves logísticas. Se construyen sobre un terreno de 88.000 m2 en el Polígono Industrial “La Campa” en Meco, fachada a la A2. Se lo construye Onilsa con LKS, tecnología BIM y apunta a Leed “Silver”. Cuando complete ese plan, para el 2018, sumará 1.232.000 m2 (63% entre Madrid y Guadalajara), lo que la convertiría en el primer propietario en España, a expensas de lo que hagan los demás.

 

El comprador natural del paquete de GreenOak era P3, con vocación de codearse con los grandes en toda Europa y todo el músculo de GIC, que compró la compañía en noviembre de 2016. P3 paga EUR 243,35 millones por 322.500 m2 de espacio logístico en 11 naves, con el espacio concentrado entre Madrid y su zona de influencia y Zaragoza. 100% alquilados. En la valoración de los inmuebles a junio de 2016, la rentabilidad equivalente estaba entre el 6,4% y el 7,5%. Según GreenOak la venta se realiza con una prima del 25% sobre dicha valoración, lo que supone que el yield que P3 está asumiendo está entre el 5,1% y el 6%. O que el alquiler medio de estas naves es de EUR 3,5/m2/mes. Números gruesos.

 

GreenOak lo ha sabido hacer, utilizando una estrategia opuesta a la habitual en el comercio. No el clásico “buy wholesale, sell retail”, sino “buy retail, sell wholesale“, cabe decir. Han acumulado un paquete con la suficiente masa crítica para hacerlo atractivo a los grandes y hace una buena operación de corto plazo. Ha tenido las naves entre año y medio a dos años máximo y vende con un beneficio jugoso y P3 se posiciona donde quiere estar, aunque a un yield en la parte apretada de la banda.

 

¿Se puede batir a esta gente en adquisiciones?

 

En capacidad financiera, difícil. Y en algunas zonas muy demandadas con criterios de inversión institucional (Corredor del Henares como arquetipo), también difícil. Y también depende de la finalidad que se tenga, si invertir para patrimonio o para venta. Las posibilidades son, o hacer lo que ha hecho GreenOak, que es ir a múltiples vendedores y comprar naves una a una (en su caso a Altamira, Banca March, Michelin, BNP REIM, IVZ Immobilien, Prologis y varias empresas privadas); o entrar en desarrollo (que en este segmento tiene de momento un componente especulativo alto) o hacer las dos cosas y además buscar zonas no tan trilladas por los inversores, con sus oportunidades y riesgos consiguientes. Y estudiar bien lo que quieren los demás.

 

P.S.1 Aunque la operación de GreenOak ha sido realizada por su Socimi Gore Spain Holdings, nos referimos a la empresa en el artículo como “GreenOak” en cuanto a su dirección estratégica, independiente de la forma jurídica de dicha operación. Además, aunque por sencillez en la exposición nos referimos a “inmuebles”, la transacción realizada es por las sociedades tenedoras de los mismos.

 

P.S.2 Aquí pueden ver el informe de JLL al que nos referimos al principio.


 


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