04 Oct

Merlin compra Praça Marquês de Pombal, 3. La conexión Lone Star.

Novo Banco debería haber sido, al menos en principio, el “banco bueno” resultante del rescate en 2014 del Banco Espírito Santo -BES-, por parte del Estado portugués. EUR 4.900 millones fue lo que tuvo que inyectar el estado para arreglar la situación en Novo Banco, que se quedaría con el negocio sano de BES y ser de este modo viable (sucursales, empleados, depósitos y, en teoría, créditos corrientes). Mientras el antiguo BES sería a partir de entonces el “almacén” de los activos en dificultad y sus acreedores, el “banco malo”. Un clásico.

 

Pero el saneamiento se ha manifestado insuficiente, porque en 2015 Novo Banco acabó registrando pérdidas por EUR 929,5 millones, en su mayoría por provisiones por créditos traspasados desde BES. En 2016 fueron otros EUR 788,3 millones. Y en el primer semestre de 2017 EUR 290,3 millones más. Una sangría. Y un sonrojo.

 

Así que el gobierno portugués lleva casi desde el principio tratando de vender el banco, con un primer intento fallido en 2015 (con dos compañías chinas y Apollo como finalistas en la subasta que entonces se organizó) y otro que parece exitoso, casi…, en marzo de 2017 a Lone Star. Después de que el Banco de Portugal descartase de nuevo a Apollo, a Centerbridge y a la china Minsheng Financial. Lone Star, que conocemos aquí por ser el comprador de los activos de Eurohypo en España, ha acordado quedarse con el 75% de Novo Banco mediante sendas inyecciones de capital, de EUR 750 millones ahora y otros 250 millones en tres años. El resto seguiría en manos del Fondo de Resolución de Portugal. Pero todavía está el banco enredado en la re-estructuración de sus bonos, que es una condición para el cierre definitivo con el fondo americano.

 

Merlin Praça Marquês de Pombal

Foto: Catalão Monteiro, in Biblioteca de Arte Fundação Calouste Gulbenkian

 

Que es por donde la venta de su sede central a Merlin cobra sentido. Porque recordemos que Lone Star es quien vendió Adequa, en Madrid, a Merlin. Y el conocimiento previo de Lisboa por parte de Clemente y su equipo, han hecho el resto.

 

Merlin paga EUR 60,3 millones por 12.460 m2, de los que 9.425 m2 son oficinas y 3.025 m2 comercial. Ocupación actual del 63% y yield con esa ocupación del 4%, que Merlin dice poder llevar al 6,5%. Debería ser posible. Si nos permiten que hagamos una aproximación gruesa, al 4%, 12.460 m2 son EUR 2.412.000 de renta anual. O sea EUR 16,10/m2/mes. Teniendo en cuenta que el metro cuadrado de oficinas en alquiler en CBD Lisboa se paga a EUR 18,50/m2/mes y el de retail en torno a EUR 110 (EUR 130 en Chiada, EUR 90 en Av. Liberdade, tomemos EUR 55 -la mitad de la media- entre traseras y plantas altas en retail), el promedio para el edificio podría subir a un óptimo de EUR 27,35/m2/mes (+69% sobre la actual). Tomamos los datos del informe “Portugal Real Estate Market 360º, 1st Half, 2017”. Descuenten los contratos existentes que habría que renegociar y el Capex que al edificio seguro que le hace falta y añadan el 100% alquilado, y la previsión de Merlin de subir el yield un 62,5%, hasta el 6,5%, nos parece ajustada. Incluso conservadora.

 

La ubicación, en la Praça Marquês de Pombal, esquina a Rua Braancamp, es excelenteal inicio de la Av. Liberdade y junto al Parque Eduardo VII. Aúna centralidad y tráfico local con turismo y buenas comunicaciones, en particular por el metro en la propia plaza, que sirve de intercambio de las líneas Azul y Amarilla. La vecindad del conjunto que forman el hotel HF Fénix Lisboa (que completa el bloque de dos edificios, con apariencia de uno, con fachada a la plaza) y sus anexos Fénix Garden y Fénix Music, con 400 habitaciones en total, añade valor al retail que se ejecute, si como es esperar se hace bien. El edificio en sí, responde a la uniformización en el diseño de casi todos los de la plaza, que se inició en 1957 de la mano del arquitecto Carlos Ramos. Nos parece un acierto.

 

Nos gusta, nos gusta.

 

P.S. Por curiosidad hemos comparado el diámetro, fachada a fachada, de la Praça Marquês de Pombal con la Place de l’Etoile o Place Charles de Gaulle en París. Gana la parisina, 275 m. frente a los 200 m. de la lisboeta. Grandes plazas ambas.


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Gicsa y Fibra Danhos:… octubre 4, 2017 gicsa fibra danhos home reflexiones jorge zanoletty larrea 7 reflexiones inmobil… octubre 4, 2017