07 Sep

Merlin y la estabilidad accionarial (España)

En nuestras patrimoniales inmobiliarias, ya sea las que han sobrevivido a la última crisis o el puñado de SOCIMIs de nuevo cuño, todavía con corta historia, suponemos que se recibirá con satisfacción el ánimo inversor de los fondos internacionales que se interesan en ellas. Clave para conseguir el primer impulso de cierta envergadura es buscar el apoyo de fondos con vocación global, que piensan en decenas o centenas de millones de dólares.

 

Hemos visto mucho movimiento de esta naturaleza en los últimos dos años, sobre el que la información está a menudo dispersa y no es fácil conocer con certeza la realidad de una forma ordenada.

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Por eso son útiles los informes anuales a la CNMV sobre gobierno corporativo, que detallan las participaciones significativas en las compañías cotizadas. Aunque nos  entregan una información estática, punto a punto, sin explicar el recorrido intermedio, tienen el valor de ofrecer una foto que debe ajustarse a la realidad.

 

Desafortunadamente esta información sólo se actualiza públicamente una vez al año. Durante el ejercicio se trata de seguir los hechos relevantes y las informaciones que quienes siguen a diario el curso de la acción nos pueden aportar para entender la situación en cada momento.

 

Al 31 de diciembre de 2015, de los EUR 8.020 millones que capitalizaban las cuatro SOCIMIs del Mercado Continuo, más Colonial y Realia, el 45%, EUR 3.621 millones, estaba en manos de 28 grupos inversores, de los que 26 eran extranjeros. En 2014 eran 31 grupos, que representaban el 56% de la capitalización de 31 de diciembre de 2014, que era entonces de EUR 3.270 millones. Nos hemos propuesto estudiar estas seis sociedades.

 

Por ser la mayor, empezamos hoy por Merlin Properties, que no es precisamente la más fácil. La evolución de sus participaciones significativas a fin de los años 2014 y 2015 y a fecha de hoy, demuestra que la gestión del capital, siempre bajo la máxima de crear valor para el accionista, exige intentar retener a estos inversores clave, al tiempo que se reduce la dependencia que supone que una proporción elevada de su capital esté en pocas manos. Ello se conseguirá ampliando en número la base de accionistas, que aumenten la liquidez y estabilidad del valor. Un ejercicio de trabajo constante y manejo fino de las relaciones.

 

A Merlin, que ha montado las dos mayores operaciones corporativas de esta nueva era inmobiliaria, le está costando mantener esa estabilidad entre sus inversores clave. Las ampliaciones de capital de 2015 (con la ayuda de algunos inversores “bajistas” -Marshall Wace, Cigone Management-) y la fusión con Metrovacesa, que ya hemos dicho que nos parece que tiene sentido, parecen haber despertado sin embargo las suspicacias o inquietudes de diferentes grupos sobre la revalorización a obtener a corto o medio plazo. Y la incierta situación política en España seguramente empeora las cosas.

 

Ésta el capital social y la capitalización de Merlin en los momentos indicados:

 

merlin estabilidad accionarial 1

 

La verdad es que la volatilidad entre sus accionistas de referencia ha sido la tónica del último año.

 

merlin estabilidad accionarial 2

Fuente: Bloomberg, CNMV y 4-traders.com

 

Así, mientras en 2014 Emanuel Friedman, UBS, Marketfield Asset Management -que fue el primer inversor en apoyar a Ismael Clemente según sus propias palabras- y Mainstay Marketfield y Credit Suisse, representaban conjuntamente el 50,5% del valor de la sociedad, en 2015 todos ellos redujeron su participación hasta pesar sólo el 16,6%. Afortunadamente entraron otros fondos, entre ellos y significativamente Blackrock*, junto a Blue Ridge (que tiene derivados) o Principal Financial Group. Pero aún así, las participaciones significativas redujeron su peso desde el 54,4% del capital hasta el 32,6%. A fecha de hoy (lo excribimos con el temor de esta omitiendo algún movimiento), han salido del accionariado UBS, Mainstay Marketfield o Emanuel Friedman** y sus fondos EJF, todos ellos con elevada participación a final de 2014. Y aunque otros accionista significativos and entrado, de nuevo el peso de las participaciones significativas se reduce, ahora hasta el 27,2% del capital, asumiendo que los swaps que detenta Blue Ridge sigan ahí con ese valor (s.e.u.o.).

 

Nos imaginamos que ya contaban los gestores de Merlin desde un principio con que una parte de la inversión tenía objetivos de corto plazo, aunque también les habrá tenido ocupados esta volatilidad.

 

Las buenas noticias son que pese a esa reducción en participaciones significativas la compañía, que dependía de media docena de grandes inversores hace dos años -que tenían invertidos a final de 2014 EUR 520 millones- tiene ahora casi una docena -que mantienen EUR 888 millones de su capitalización-. Y la cotización, aunque ha perdido en este año -pese a haber recuperado un 25% desde el “hondo” de junio de este año-, todavía ofrece un rentabilidad positiva del 1,91% en los últimos 12 meses (el IBEX35 mientras tanto ha perdido el -5,35% en el último año). Conforme avance la fusión con Metrovacesa, se incorporen los nuevos accionistas vinculados a la misma y se materialice la consiguiente re-estructuración operativa, debería asentarse la confianza.

 

Diferentes perfiles invesores:

 

*Blackrock. Accionista de Merlin Properties con el 5,52% (EUR 187,1 millones hoy) y de Lar España con el 3,42% (EUR 19,6 millones). En ambos casos con entrada en 2015. Entre ambas tienen invertido en España EUR 207 millones. Su CEO, Larry Fink (63), fundó la compañía en 1988. Con USD 4.645.412 millones en “assets under management”-AUM- es el mayor gestor de fondos del mundo, con Fondos Propios de USD 28.635 millones, sobre un total activo de USD 222.055 millones.

 

**Emanuel (Manny) Friedman (69) es el fundador de EJF Capital en 2008, un fondo que ha conseguido durante 7 años seguidos una rentabilidad anual acumulada del 17%, frente al 6% de sus equivalentes en Estados Unidos. Hijo de un rabino judío, dice la leyenda urbana que utilizó su primer dinero, el de su “bar-mitzvah,” para comprar sus primeras acciones. En 1989 cofundó Friedman Billings, un banco de inversión que en 2005 se vio envuelto en un litigio sobre uso de información privilegiada. A resultas de ello cesó en ese negocio y creó este nuevo fondo actual. Su más reciente propuesta de inversión es precisamente el apoyo en litigios, relacionados con los efectos indeseados de medicamentos o negligencia médica.

 


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