28 Oct

Meridia, Nestlé y la lógica del valor añadido

Meridia es una gestora de fondos estructurada por Javier Faus que arranca de 2007, especializada en su inicio en activos hoteleros. Ha levantado dos fondos, Meridia I y Meridia II, ambos del entorno de € 150 millones de “equity” y unos € 400 millones de capacidad de inversión cada uno, asumiendo endeudamiento del entorno del 60% en sus operaciones. A Meridia I de 2007, ya maduro y en fase de salida de algunos activos le quedan otros emblemáticos, como el magnífico Hotel Four Seasons de Ciudad de México, el Intercontinental de Sao Paulo, Ritz Carlton y Crowne Plaza en Santiago de Chile, o el W Hotel y el Apple Store en París.

Siguió Meridia II en mayo de 2014, con vocación de activos en renta con potencial de valor añadido. Buena parte de ese fondo estará ya colocado. En marzo pasado anunciaron la compra de 11 edificios en Barcelona, Sabadell y Madrid a GE Capital, 84.000 m2 por unos € 100 M, que se sumaron a las compras ya realizadas, la sede de Henkel en Barcelona, 10 locales arrendados a supermercados Consum o el centro comercial Albufera Park en Madrid.

Ahora leemos sobre la compra en proceso de la sede de Nestlé en Esplugues de Llobregat (Barcelona), dos edificios de oficinas, sobre un “campus” propio común, con un total de 50.000 m2 que adquieren por € 40 millones (o sea € 800/m2 para quien no tenga la calculadora a mano). El mayor, lo ocupa Nestlé, que lo remodeló hace dos años a un coste de € 10 millones y permanecerá como inquilino, presumiblemente a largo plazo. El otro, vacío. Ambos construidos hace unos cuarenta años. La renta de la zona se mueve entre los € 6 y € 10/m2.

Meridia o el “manual de valor añadido”

Esta operación sirve un poco de “manual de valor añadido” en operaciones inmobiliarias. Compra a precio competitivo, por debajo de reposición desde luego. Inquilino de primer orden que supone una base de equilibrio del cash-flow a largo plazo. Segundo edificio a renovar con capacidad de captar nuevos inquilinos (entre ellos en parte la propia Nestlé) a niveles de renta que en el futuro deberían ser superiores a las actuales con el edificio remodelado. Y por parte del vendedor, su lógica es que una empresa de alimentación no tiene por qué dedicarse a remodelar edificios ni a ser propietario de oficinas, para las que necesita flexibilidad. Y una tercera lógica, ésta de “space planning”: cuando Nestlé, que ocupaba los dos edificios, remodeló uno de ellos y optó por el “open plan”, le sobró el otro. Todo lógico, suena a “win-win”. ¿Cuántas operaciones de éstas hay por ahí esperando a un ojo avizor?

No extraña que Faus anuncie su Meridia III, con € 250 millones de “equity” y capacidad de inversión del entorno de € 600 millones.

Juan Barba es el director general de Meridia. Se nota su mano. El 5 de noviembre participa como ponente en WOF London 2015, Investing in Spain.


1 Comment

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  1. Jorge Zanoletty Larrea

    octubre 30, 2015 at 2:01 pm

    Nos aclaran amablemente que el fondo Meridia I está liquidado desde diciembre de 2014. Disculpas por el error y gracias por ayudarnos a mejorar!

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