08 Feb

Mercado de oficinas de Santiago: descenso hacia el equilibrio (Chile)

Ha publicado JLL Chile su informe de oficinas para el 2016 completo. Muestra una situación de cierta debilidad, pero en un mercado al que apreciamos buena capacidad de ajuste.

 

Durante el año se han contratado 138.780 m2 de oficinas, un 11% menos que un año antes. Pero sólo han llegado al mercado 110.600 m2 (crecimiento del stock 3%). Según la consultora, es la primera vez desde 2011 en que la absorción supera a la producción, lo que ha permitido que la tasa de vacío se reduzca del 9,9% al 8,7%, para un stock total de 3.216.500 m2 entre clases A y AB.

Parque Arauco y el Coste Locatario (Chile)
Certificación Edificio Sustentable: excelente iniciativa (Chile)

El stock lo componen 274 edificios: 85 clase A (de los que 68 en el CBD), que suponen el 48,3% del espacio y 189 clase AB (de los que 42 en el CBD), por el restante 51,7%.

 

Las rentas “pedidas” (bien por la calificación del término) para clase A, han descendido un 5%, hasta UF 0,57, equivalentes a USD 22,5/m2. Para clase AB, disminución del 4,2% hasta UF 0,45, o sea USD 17,7/m2. Nos parece buena señal de madurez el que los propietarios, pese a una tasa de vacío relativamente moderada, prefieran ser flexibles en rentas y ganar en ocupación, en lugar en enrocarse -hasta acabar cediendo- a niveles más altos, como suele ser común.

 

La zona de oficinas por excelencia de la ciudad es Las Condes, que supone el 53,4% del espacio total de la ciudad y el 82% en cuanto a la clase A. Santiago Centro, Providencia, Vitacura y Huechuraba completan el cuadro.

 

Por el estudio del sub-mercado de Las Condes se deduce que la demanda se concentra en las zonas de mayor densidad y está dispuesta a pagar por zona y mayor calidad del espacio. En una primera segmentación, el descenso general de vacancia del 9,8% al 8,7% incluye una mínima reducción en las oficinas clase AB (del 10% al 9,9%), mientras que en clase A el descenso es del 10,2% al 7,3%. En una segunda, la vacancia de la clase A en Las Condes desciende del 7,9% al 5,5% y la clase AB del 7,8% al 6,3%. Mientras tanto, la vacancia en AB sube en todas las zonas menos Huechuraba (pero se mantiene en el 19,8%).

 

mercado de oficinas de santiago

 

Se aprecia por tanto una creciente polarización del mercado hacia el Distrito Financiero, con las zonas de El Bosque y El Golf con excelente salud (vacancia en A en torno al 3%), Andrés Bello y Nueva Las Condes bien (alrededor del 6%) y Escuela Militar-Apoquindo en el 9%, que es la que mayor oferta nueva ha tenido.

 

Para 2017 considera JLL una entrega de 150.000 a 167.000 m2, incluyendo la segunda fase de la Torre Costanera, que es una cifra por debajo del promedio de los últimos 5 años, de 195.000 m2. Con ello, contando incluso con una demanda inferior a la de 2016, su estimación es que la vacancia retorne al 9,9%, que nos sigue pareciendo una cifra razonable.

 

Rentas con ligero descenso, inferior al de este año pasado y un tránsito de dos años, 2017 y 2018, de relativo equilibrio. Las rentas en dólares se estima desciendan algo más por la previsible devaluación del peso chileno frente a la divisa americana.

 

Una buena posición, dentro de la debilidad general de la economía, del mercado chileno de oficinas, que es de seguro el más sofisticado de la región por su estructura de propiedad.

 

Y un buen informe. Gracias a JLL por compartirlo.


 


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