29 Nov

Mercado de oficinas de Santiago: ¿baja? No acabamos de verlo (Chile)

Sorprende un poco que el informe de oficinas de JLL 2017 3T para Santiago de Chile sitúe su conocido “reloj de oficinas” en las 3, “mercado pro-arrendatarios“, cuando la vacancia del mercado es del 7%, por debajo de lo que señala como tasa de vacancia de equilibrio de mercado, entre el 8% y el 12%. E incluso prevé que las “rentas pedidas” sigan descendiendo hasta mediados de 2018.

 

Si la vacancia total es del 7% con descensos del vacío tanto en clase A (del 7,7% al 6,3%) y AB (del 8,3% al 7,6%), ¿no cabría pensar que los inquilinos, escasos de espacio donde escoger, estarían dispuestos a pagar mayores rentas? ¿O que la oferta se movilizaría para producir espacio que es probable encuentre demanda, dado el alto nivel de ocupación?

 

Además, el Banco Central en su Encuesta de Expectativas Económicas (EEE), estimaba hace pocas semanas que el crecimiento del PIB mejoraría en 2018 (del 2,8% al 3%) y en 2019 (del 3,2% al 3,3%). Con un tipo de cambio bastante estable, alrededor de los CLP 640 por USD.

 

Coincide todo ello con la menor producción de oficinas de los últimos 5 años: 98.000 a 102.000 m2, frente a la media de 193.000 m2 de los últimos 5 años.

 

Si juzgáramos al mercado total por la regla del sub-mercado de Las Condes, que representa el 53% de la superficie total de la ciudad, entre A y AB (1.735.700 m2), en el último trimestre las rentas han subido de USD 23,7 a USD 24,7/m2/mes en clase A y de USD 22,1 a USD 23,0 en clase AB. Y la vacancia ha descendido del 5,7% al 5,0%, en la raya del límite técnico (incluyendo que en la clase AB la desocupación es del 3,9%).

 

Obviamente no todo Santiago es Las Condes. Vitacura tiene desocupación de entorno al 9%, Providencia por encima del 13%, Huechuraba por encima del 16%, pero siguen sin parecernos cifras alarmantes y además la tendencia general es a descenso del vacío. Y el centro está prácticamente lleno (vacío 3,7%).

 

La absorción acumulada a septiembre, 104.000 m2, para una producción también acumulada de 54.200 m2, prácticamente la mitad que la absorción.

 

Los 48.000 m2 de oferta futura que se informan, junto a los 92.000 m2 que se supone ingresarían de Costanera, 140.000 m2 en total, tampoco nos parecen una cifra desmesurada como para “hundir” el mercado con los niveles actuales de absorción.

 

En conclusión, salvo incógnitas que no vemos, nos parece que este mercado está algo más cerca de crecer de y tornarse “pro-propietario” de lo que dice el “reloj de oficinas”, que lo sitúa entre “en Baja” y “en Estabilización”. Como que atrasa… Pero JLL entiende sin duda más que nosotros.

 

mercado oficinas chile baja

Reloj de Oficinas Santiago de Chile 2017 3T, JLL

 

Sí aceptamos que el mercado de oficinas en Chile es bastante sofisticado y está en manos de fondos y empresas que funcionan con criterios muy financieros. En tal sentido vemos una cierta contención de la oferta (tal como está sucediendo), en beneficio de mayores niveles de renta y rentabilidad de sus inversiones.

 

En un par de trimestres sabremos más.

 

Aquí pueden acceder al informe completo de JLL


 


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