18 May

Oficinas en Lima; ¿vacancia desmedida? (Perú)

Han publicado las consultoras Colliers y Binswanger sus respectivos informes de oficinas para el primer trimestre de 2016 en Lima. Como suele suceder, coinciden en sus cifras gruesas, aunque hay matices al descender al detalle.

En lo que ambas coinciden de entrada en es un escenario macroeconómico “menos negro” de lo que las perspectivas mineras del país harían prever. El primer trimestre del año se ha cerrado con un crecimiento del PIB (según el INEI) del 4,2%, por encima de expectativas, mientras que febrero ha mostrado un pico de crecimiento del 6%, gracias precisamente al desempeño del sector minero y del eléctrico. La construcción se recupera tras bastantes meses de resultados negativos y la inflación se prevé que se mantenga en el entorno del 0% para el conjunto del año.

El empleo en empresas de entre 11 y 50 trabajadores ha crecido un respetable 12% en el 4T de 2015 y el 1% en las de más de 51 o más. Con todo, la esperada contracción del sector minero durante el año hace pensar que la demanda de espacios se mantendrá débil.

Inercia de la construcción en Lima…

A la misma se enfrenta una oferta, cola de la elevada actividad de estos últimos años, que está empujando al alza la vacancia en Lima, sin remedio inmediato. En el primer trimestre de 2016 se han entregado nuevas oficinas por 48.379 m2, según Binswanger (Torre Orquídeas, Torre Paseo República y Centro Empresarial Javier Prado 560), 33.822m2 según Colliers, pero en cualquier caso muy encima de la demanda efectiva de 9.236 m2 (Binswanger) o 6.705 m2 (Colliers). Y en el resto del año serían otros 185.000 m2 (Colliers) o 142.111 m2 (Binswanger). En cualquier caso, vacío al alza (21,62% ó 22,16% según una u otra consultora) y por lógica precios a la baja (a USD 19,19 / USD 17,75 en cuanto al alquiler). También dentro de la lógica está el que los precios de venta se resistan más al descenso, ya que los propietarios pueden preferir esperar, de momento.

Como conclusión, un tiempo en que la demanda va a seguir teniendo el control de la situación, algunos edificios de Lima que empiezan a entregarse totalmente vacíos (la ocupación de los edificios entregados en el primer trimestre es inferior al 15%) y alguna zona que sufren en especial de sobreoferta, como es el caso de Surco, con dos años de entregas muy fuertes que han llevado el vacío al entorno del 40%. Magdalena a su vez, como nuevo sub-mercado, crece en un momento difícil, ya que en los trimestres 2º y 3º se entregarán por encima de 70.000 m2, lo que hace prever que la tasa de vacancia para esa zona se mantenga por encima del 80%. Una oportunidad para las empresas que busquen desplazarse desde las zonas más caras de Lima.

El tiempo irá arreglando todo esto. De momento en el primer trimestre ya no se ha iniciado la obra de ningún edificio. Por ahí se empieza.

 


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