20 Sep

Mercado de oficinas de Lima: ¡luz, más luz!

Hace unos 12 años que ASPRIMA -la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid- reunió a las consultoras inmobiliarias que trabajábamos entonces en el mercado de oficinas, para buscar un acuerdo en la coordinación de la información que cada uno ofrecíamos regularmente al mercado. Allí se sentaron CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills, la española Aguirre Newman y BNP Paribas Real Estate, en aquel entonces Atisreal.

 

Naturalmente… (nosotros estábamos presentes), no llegamos a ningún acuerdo… No deberíamos decir lo de “naturalmente”, porque seguimos pensando que un acuerdo es posible, pero hay algunos obstáculos a vencer. El principal, la percepción de que existe un desequilibrio en la calidad y cantidad de información de que dispone cada uno: cuánto ha trabajado cada consultora a lo largo de los años, para acumular información histórica y cuánto se ha preocupado de filtrarla y depurarla para que sea veraz. La consecuencia es que nadie “suelta” lo que ya sabe, salvo en sus propios informes y la colaboración es poca. Sigue sin resolver, aunque sí existe o ha existido, un intercambio trimestral de información sobre las transacciones, que “se cuadran” bilateralmente.

 

Ya lo hemos dicho en anteriores ocasiones, los franceses sí consiguieron en 2001 agruparse, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield y BNP Paribas Real Estate, y formar Immostat. Se trata de una “GIE” -Groupement d’Intérêt Economique- del que las cuatro consultoras son socias, que recoge y ordena la información que las cuatro le facilitan y la devuelve “ecualizada” al mercado. Y así, si uno quiere saber cuánto vacío hay en París, se va a Immostat, entra en “Info Marchés” y ahí está el gráfico histórico de lo que esas cuatro consultoras, que son las principales de ese mercado, saben. Aquí está:

 

mercado oficinas lima luz gráfico

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Y ninguna de esas consultoras, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield o BNPP Paribas, va a decir una cosa distinta.

 

En Lima hay la suerte de que al menos tres consultoras, Colliers, JLL y Binswanger -no hemos visto un informe de CBRE-, rinden sus informes trimestrales con buena regularidad y calidad. Pero, también lo hemos dicho antes, tienen notables divergencias en cuando a datos y metodología.

 

Después de que el mes pasado comentáramos el informe de oficinas 2017 2T de Colliers, hemos podido estudiar el de JLL. Ambos están hechos, estamos seguros, a conciencia pero manejan, y ofrecen, datos distintos. Así, Colliers dice que el inventario de oficinas de Lima son 2.242.171 m2 (1.057.472 Clase A+ y A y 1.184.699, B+ y B) y JLL dice que son 1.850.000 m2 aproximadamente. Demasiada distancia en los datos: las dos consultoras no están contando los mismos edificios. O Colliers de un vacío de 484.116 m2 (21,6%) y JLL de 316.000 (17,1%)… Y de ahí, en cascada, el resto de la información, para despiste general de inversores, inquilinos y el mercado en general.

 

Nosotros creemos que sería muy bueno que por lo menos las tres consultoras se sentaran a comentar esto, si es que no lo han hecho ya y llegaran a algún acuerdo sobre “los datos duros”: Inventario (1) y Oferta Futura (2), como mínimo en una primera fase. Para luego trabajar en la Absorción (3), la Vacancia (4) y el Nivel de Precios (5). Que son los cinco factores clave para entender cualquier mercado de oficinas.

 

Y en la primera fase sería bueno trabajar sobre dos aspectos relevantes: la clasificación de los edificios, siempre difícil (sobre lo de A+, A, AB, B+, B, prime, subprime, sobre lo que no hay un reglas claras a nivel internacional). Este aspecto, pactarlos. Que todos den la misma clasificación a los edificios, pactarlo. Y, muy interesante sería, discriminar los edificios que están en multipropiedad o en una sola mano. Una de las grandes incógnitas que no hemos podido resolver de momento es si la ocupación es igual para unos que para otros.

 

Una tal alianza sería un gran ejemplo en América Latina, como Immostat lo es en Europa. Y no es que por aquí esas consultoras no compitan entre ellas.

 

Del informe de JLL, que aquí pueden consultar, sin extendernos en exceso en los datos, sí interesa su Reloj de Oficinas Latinoamérica, que sitúa a Lima a las 5, con recorrido a la baja todavía, pero cerca del fondo y por tanto del inicio de una recuperación del mercado, por contracción de la oferta, que JLL no ve muy lejos, no mucho más allá de 2019.

 

mercado oficinas lima luz reloj

Imagen: JLL, Panorama de Oficinas, Q2 2017, Lima, Perú (Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Los datos macro que informan incluyen subida del crecimiento del PIB en 2018 al 4,1% -desde el 3% de 2017-, contención de la inflación al 2,6% -del 3% actual-, mejora de las exportaciones, mejora de la balanza fiscal -al 2% desde el 2,9% en 2015- y relación cambiaria con el dólar estable. Buen panorama.


 


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