08 Mar

Mercado de oficinas CDMX: ¿disminuye o niveles récord de contratación?

Leemos “al alimón”, los informes de oficinas de Ciudad de México para el último trimestre de 2016 de CBRE, Newmark Grubb Knight Frank -NGKF-, Cushman & Wakefield -C&W- y Avison Young. No vemos a fecha de hoy los de Colliers y JLL para fin de año.

 

Titulares y resumen:

 

  • CBRE: “Por tercer año consecutivo, la comercialización alcanzó niveles récord superiores a los 430.000 m2″.
  • NGKF: “Disminuye la actividad del mercado”, “La disponibilidad vuelve a crecer”.
  • C&W: ” A challenging macroeconomic environment met a resilient office market during the second half of the year, resulting in an average-year performance for 2016″.
  • Avison Young: The total availability is 718,000 square meters, being the highest recorded in the office market.

 

Veamos en qué están de acuerdo, o desacuerdo, en cuanto a datos:

 

mercado de oficinas de cdmx

 

Bastante consenso en que el “Stock” prime está entre 5,5 y 6 millones de m2. C&W abarca edificios “no clase A/A”, y de ahí su cifra superior.

 

Y consenso también en las rentas clase A/A+, al menos “asking rents”, que no debería ser una cifra muy difícil de obtener. En el entorno de USD 25/m2/mes. Aunque dadas las diferencias que apuntamos más abajo nos preguntamos cuáles son las verdaderas rentas de cruce de operaciones.

 

Para el mercado “no A”, C&W cifra la renta en USD 21,37.

 

Acuerdo igualmente con el “Pipeline” 2017-2019, del entorno de 1.600.000 m2 para clase A. Y en que esto será un problema, pues supone un 30% del inventario actual. Lo que no queda claro es el tamaño del problema, porque hay bastante disparidad en la absorción que cita cada consultora. Si suprimimos Avison Young, que habla de “absorción bruta”, las otras tres no coinciden. Mientras C&W y CBRE hablan del entorno de 300.000 m2 netos (los 430.000 m2 que cita CBRE en su titular son también brutos), la primera se refiere a un inventario muy superior que habrá tenido su movimiento. O sea que no coinciden. Y CBRE y NGKF, que coinciden más o menos en inventario, son totalmente dispares en absorción. NGKF la mitad que CBRE.

 

Si a lo anterior sumamos que el espacio vacío muestra una divergencia entre 720 mil y 950 mil m2, más la suma de espacio “A/A+” y B, lleva a que las tasas de vacío que se citan estén entre el 10,7% (C&W para todo el mercado) y el 15,8% (NGKF).

 

Si entramos brevemente en sub-mercados, Polanco, Insurgentes, Bosques, Santa Fe, Periférico Sur e Interlomas se defienden bastante bien, con vacancias entre el 5% y el 10%, creíbles. Reforma y Lomas peor y sobre todo Norte, que sufre.

 

Por pura lógica, dada la situación de relativa incertidumbre económica generada por el deterioro de la relación con el actual gobierno de Estados Unidos, asumiríamos una contracción de la demanda a la espera de acontecimientos. Pero un país de 125 millones de habitantes, más el 10% de la población de Estados Unidos de nacionalidad o ascendencia mexicana, tiene una dinámica propia en la que cabe confiar. Pero incluso contando con un absorción neta estable del entorno de 300.000 m2, el millón y medio de este año y los dos próximos van a hacer que las tasas de vacío aumentan. Y algunos proyectos futuros deberán ralentizarse o pararse. Hasta que amaine el temporal.

 

Sobre los informes, nos parece que CDMX debería generar ya información separada para los mercados “A/A+” y B, al modo de Santiago de Chile, a la que sobrepasa de largo en tamaño como referencia. Y las discrepancias que anotamos deberían resolverse a base de más colaboración entre consultoras, al menos en los “letting deals”, el movimiento del mercado, en el que a menudo intervienen dos consultoras representando a propietario e inquilino respectivamente.

 

Siempre repetimos la misma “cantinela”: en París, C&W (antes DTZ), JLL y CBRE se asociaron hace años para formar una GIE (“groupement d’intérêt économique” o agrupación de interés económico), Immostat, que genera información del mercado que aportan sus asociados una vez cruzada y depurada. Algo de ese estilo debería ser posible en CDMX.

 

Cuanto más facilidades demos a inversores e inquilinos, mejor.


 


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