23 Nov

Mercado de oficinas de Bogotá: hay que frenar… (Colombia)


Recibimos el informe del tercer trimestre 2016 de Cushman & Wakefield para las oficinas de Bogotá. Como es nuestra costumbre, lo leemos en paralelo con el más próximo de otra consultora para este mismo mercado, que es en este caso el de JLL del segundo trimestre.

 

Desde el punto de vista macroeconómico la impresión es que 2016 está siendo un año “que había que pasar”. La esperanza es que se haya tocado fondo en algunas de las variables dislocadas por la caída de los precios del petróleo. La caída del PIB real y nominal, inflación, devaluación del peso, caída de las exportaciones y deterioro de la balanza comercial, dibujan una situación difícil de gestionar de la que costará salir. Estamos convencidos de que se conseguirá.

 

El Banco de la República ha hecho sus deberes manejando el tipo de interés -que ha subido al 7,75% como tipo base- y da la impresión que ha conseguido contener la inflación, que en junio se proyectaba como 7,6% a final de año y ahora leemos que puede acabar en el 5,9% y la balanza fiscal parece estar bastante controlada. Pero lo que queda por delante será costoso porque es estructural: ganancia de competitividad, diversificación del tejido productivo y mejora de las exportaciones en variedad y volumen para sustituir el peso de petróleo y carbón en las mismas.

 

No sorprende la calma total del mercado de oficinas de Bogotá. Dice Cushman & Wakefield que la absorción neta del trimestre ha sido 3.000 m2, insignificante si se pone en relación con los 219.000 m2 que dice que hay en desarrollo. ¿69.000 m2 más que en septiembre de 2015? Llama la atención que ante el panorama de tan baja absorción sigan aumentando los proyectos en curso.

 

Las rentas, como puede considerarse normal, se han contraído un 8% en pesos y un 16% en dólares, hasta USD 24/m2/mes. Que no nos parece barato. Por otros motivos analizábamos estos días los precios de alquiler de oficinas en Alemania y esto es una oferta tipo:

 

oficinas bogota

 

Pero tal vez el problema no es tanto de precio como de demanda y oferta. Y es aquí donde entre los informes de Cushman & Wakefield y JLL se produce la disonancia a que aludimos al principio.

 

Porque mientras C&W señala que la vacancia ha subido en el último año del 8,9% al 10,6% y pronostica que el vacío regresará a este nivel después de una punta del 15% en los próximos dos trimestres. O a lo sumo se mantendrá ese nivel…

 

JLL decía en junio que la vacancia era ya entonces del 17% y podría ascender hasta el 20% en 2017 y 22% en 2018. Y ello sujeto a una absorción neta del entorno de 140.000 a 150.000 m2/año, que nos parecen difícilmente alcanzables.

 

Por zonas se mantienen las discrepancias. Para la Calle 100, C&W dice vacío del 19,2% (3T), JLL del 12% (2T). Pese al dato desviado en un trimestre, alguna explicación se haría precisa. Aunque sí aceptamos como lógico que bastantes empresas se estén desplazando desde los sub-mercados tradicionales del norte hacia otras zonas descentralizadas como Salitre o Av. El Dorado, donde existe una fuerte actividad desarrolladora.

 

Tal vez la realidad está en algún punto intermedio, pero la baja contratación que se percibe y el ímpetu desarrollador que parece seguir prevaleciendo, aconsejarían prudencia. A las empresas que construyen nuevas oficinas, a sus financiadores o a quienes las puedan adquirir como inversión. Las cosas puede empeorar antes de mejorar.

 


3 Comments

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  1. Mauricio Romero

    noviembre 24, 2016 at 3:29 pm

    No es posible una absorción de 3.000 m2 en un trimestre y menos en Bogotá, ya que con solo la reubicación de Microsoft se supera el área mencionada.

    Responder
    • WorldOfficeForum

      noviembre 24, 2016 at 3:35 pm

      Hola Mauricio. Muchas gracias por su comment y por seguirnos. Si nos quiere/puede brindar algún informe de mercado de su empresa que contraste su afirmación, estaremos encantados de enriquecer nuestro artículo. Muchas gracias de nuevo.

      Responder
      • Jorge Zanoletty Larrea

        noviembre 24, 2016 at 7:33 pm

        Añado. El informe de C&W habla de absorción NETA. De todos modos, cualquier claridad se agradece.

        Responder

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