10 Feb

Mercado de oficinas de Santiago; ¿en equilibrio? (Chile)

Nos ha llegado el informe de JLL sobre el mercado de oficinas de Santiago al último trimestre de 2015. Interesante y muy detallado. La impresión que teníamos es que ante la ralentización de la economía chilena y la actividad promotora de estos últimos años, el mercado de oficinas de Santiago seguiría derivando con intensidad hacia lo que JLL denomina un mercado “pro-arrendatario”. O sea un mercado en que los inquilinos mandan porque pueden escoger entre una oferta de espacio abundante.

Mercado de oficinas de Santiago; en equilibrio

Eso es lo que ha estado sucediendo entre 2008 y 2014, en que la tasa de desocupación ha ido creciendo desde mínimos cercanos a cero –“el paraíso de los propietarios”- hasta el entorno del 10%, en que se puede considerar que el mercado de oficinas de Santiago está en equilibrio. Y en 2015 se ha roto la tendencia de alza aguda de dicha vacancia, alcanzándose una cierta estabilidad en ese entorno. De hecho, en el T4 ha habido una ligera disminución, hasta el 9,9%, fruto de una producción reducida (30.000 m2 en el T4 frente a los 177.000 m2 totales del año) y una absorción sostenida de 162.000 m2, que ha demostrado ser un buen factor de estabilidad en los últimos cinco años, la continuidad de la demanda.

La consecuencia es que los precios también se han mantenido estables, en UF 0,47/m2 para las oficinas clase AB, que son las que están teniendo mejor comportamiento (vacancia 9,2%), frente a una bajada marginal de UF 0,61 a UF 0,60/m2 para las de clase A (vacancia 10,1%).

Para usuarios internacionales, el mercado de oficinas de Santiago ha ganado competitividad, ya que la depreciación del peso chileno frente al dólar americano, sitúa las rentas en USD 21,7/m2 para la clase A y USD 17/m2 para la clase AB.

El año 2016 se presenta semejante. Producción de 170.000 m2, lo que hará que si se mantienen los niveles de demanda del pasado reciente no se rompa demasiado el equilibrio, si acaso con una leve disminución de rentas (-5% en unidades de fomento, en USD dependerá de la evolución de la moneda) y una subida de la tasa de desocupación, que se mantendrá entre el 10% y el 11%. Que se libere para la comercialización una segunda fase de Costanera Center, que aportaría 45.000 m2 adicionales, puede tener algún efecto sobre estas cifras. Los sub-mercados más activos, Providencia, que añadirá 20.000 m2 (o 65.000 m2 según lo que ocurra con Costanera Center) y Las Condes, otros 45.000 m2.

Santiago demuestra pues madurez, en el ajuste de la oferta, en la estructura de propiedad –con un mayor número y cada vez más edificios de propietario único- y por la calidad constructiva y criterios de sostenibilidad que se aplican en la construcción de los mismos. Bien.


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