17 Feb

Mercado de oficinas de Panamá; ¿45% de vacancia?

Mercado de oficinas de Panamá. Una historia de vacío.- Centre Point, en 101-103 New Oxford Street, Londres, es un edificio de oficinas de 33 alturas, uno de los primeros rascacielos de esa ciudad. Fue famoso porque su promotor, el millonario Harry Hyams –que ha fallecido en diciembre pasado, por cierto- lo terminó en 1966 y mantuvo sus 18.800 m2 rentables vacíos durante casi diez años.

Su razón, que con la subida de las rentas de la época y consiguiente revalorización de su inmueble, “ya ganaba bastante dinero” y, sobre todo, que quería alquilar el edificio completo a un único inquilino. Finalmente en 1975, después de protestas y manifestaciones (coincidió con una época de dificultades en conseguir vivienda en Londres –como hoy-), cedió y lo alquiló por pisos.

Cuando uno lee los informes sobre el mercado de oficinas de Panamá, se acuerda del Centre Point. ¿Lo estarán haciendo a propósito? Porque alcanzar el 45% de tasa de vacancia, que es donde la sitúa JLL en su informe al 30 de junio 2015, no parece obra de una fluctuación del mercado, sino de un programa intencionado para conseguirlo.

Discrepan JLL y Colliers en las cifras: mientras JLL habla de inventario 1.200.000 m2 y vacío del 43,75% para el mercado de oficinas de Panamá, Colliers da como inventario 1.468.488 m2 y 30% de vacío. Una diferencia significativa que tal vez estas consultoras podrían aclarar, pero en cualquier caso los metros sin rentar son seguramente la proporción más alta de toda América Latina.

Zonificando el mercado de oficinas de Panamá, en cifras de JLL, Obarrio tiene una vacancia del 55%, San Francisco el 53%, mientras que Costa del Este y la Zona del Canal están algo mejor y Bethania la que tiene el mejor comportamiento. Los edificios entregados en 2015 hasta esa fecha del 30 de junio estaban el 70% vacíos.

La razón de esta debacle –aparente-, que continuará hasta 2017 al menos, es la entrega de más de un millón de metros cuadrados de oficinas en 5 años, cuando la absorción de esta ciudad oscila en el entorno de los 70 a 80.000 m2 anuales.

A base de insistir en promover más edificios y de la liberalidad del urbanismo panameño, que permite construir sin límite de altura, la zona de Obarrio o Zona Bancaria, por ejemplo, ha aumentado espectacularmente su oferta, mientas la congestión de tráfico ha ido empujando la demanda existente hacia otras zonas.

 

Mercado de oficinas de Panamá; gran vacancia… ¿refugio de capital ilícito?

Y sin embargo las rentas del mercado de oficinas de Panamá, que se han contraído, no lo han hecho en la proporción que parecería lógica por ese vacío. Actualmente el m2 clase A está sobre USD 23 de media, USD 25 a 28 en Costa Este y se mantienen con cierta estabilidad en la franja de USD 20 a 25.

Las razones de fondo de esta situación las avanza JLL: el sistema bancario panameño recibe mucho capital internacional –del cual una proporción significativa se considera que es de origen ilícito, añade-, que busca invertirse en activos que sirvan como depósito de valor, “high-rise storage deposits”, en lugar de tener el dinero en el banco. De manera que la preocupación de sus propietarios es más el valor de venta en el futuro que alquilar los inmuebles. O sea como el Centre Point pero por otros motivos.

Otra cosa es que efectivamente se consiga una revalorización si el mercado no se equilibra. Depende la economía de Panamá, que sigue yendo bien, aunque menos.


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