31 May

Mapfre (y Mutua) y las Socimis: ¿en qué piensa la aseguradora?

Mapfre es una gran compañía, ya saben. Una de nuestras empresas multinacionales que son cada vez más globales. Opera ya en 41 países, el 71% de sus ingresos es de fuera de España y Portugal y va ocupando puestos cada vez más altos en rankings varios del sector. En reaseguros por ejemplo, Mapfre RE, es la número 16 mundial. La compañía tiene activos por EUR 67.882 millones (2016) y ha tenido un resultado antes de impuestos de EUR 1.805,2 millones (22,3% más que 2015, que tuvo un mal año).

 

Sus inmuebles suman EUR 2.277,8 millones (2016), entre uso propio e inversiones. Un 0,4% más que en 2015 y un 5,7% menos que en 2012. Del 4,24% que suponían entonces los inmuebles sobre su activo total, ha pasado al 3,36% en 2016. Ya lo hemos dicho antes, Mapfre parece haberle perdido algo el cariño a ese segmento de negocio.

 

mapfre mutua socimis

(Clicar para ampliar en nueva pestaña)

 

En 2015 sí hizo una operación significativa, que fue la compra de Plaza de la Independencia, 6. Pagó EUR 82 millones por 12.000 m2, de los que 8.100 m2 sobre rasante. En 2016, o ya en 2017, ha invertido EUR 12 millones en Olimpo Real Estate -Ores Socimi-. Algo así como probar la temperatura del agua con el dedo gordo del pie, si nos perdonan el símil. Y en abril de este año ha vendido Manuel Cortina 2 a GMP, EUR 72 millones por 14.424 m2 de SBA. No acabamos de adivinar la dirección estratégica. Qué quieren hacer.

 

Lo cierto es que hay un par de cosas que, visto desde fuera, no parecen funcionar bien.

 

De una parte la tendencia descendente de las plusvalías latentes. Entre 2013 y 2016, un período en que los yields se han contraído notablemente, las plusvalías latentes de Mapfre han bajado. Para un patrimonio prácticamente idéntico, EUR 226 millones menos (de EUR 1.064 millones a EUR 838 millones).

 

De otra, el atasco con un vacío significativo en algunos de sus inmuebles. Tomando en cuenta sólo Madrid y excluyendo Pl. de la Independencia, 6 (que está vacío pero con reforma terminándose) y San Agustín de Guadalix (que es periferia lejana), el vacío medio de los otros inmuebles es del 23%, muy por encima del mercado:

mapfre mutua socimis 2

Fuente: página de inmuebles en alquiler de Mapfre SGAI, salvo Pl. Independencia 6

 

No resiste la comparación con el vacío de otras patrimoniales en Madrid (Colonial 5%, Realia 5,5%, Axiare 12%, Merlin, 12,1% -total España-). Y tal vez lo más ilustrativo es la comparación con Mutua:

 

mapfre mutua socimis 3

Fuente: página de inmuebles en alquiler de Mutua Inmobiliaria

 

Nos da la impresión de que Mapfre tendrá que salir de su “área de confort”. Cierto que, aparte de la reforma de Independencia 6, lleva tiempo con la de Torre Mapfre en Barcelona, que también sufre de fuerte desocupación y ahora se ocupa de General Perón y Sor Ángela de la Cruz. Pero le ha costado mucho tiempo tomar esas decisiones, porque esas tasas de vacío no son nuevas. Si quiere estar “In”, debería apostar por una estrategia patrimonial más activa. Una alianza con alguna de las Socimis instaladas en el sector de oficinas parecería razonable. Con su patrimonio y algunos millones (más de 12…), seguro que encuentra más de un novio.

 

Y cosa parecida, en lo de una alianza posible, aplica para Mutua.



0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    El Niño Costero: la … mayo 31, 2017 Manuel Cortina 2 vs. … mayo 31, 2017