31 May

Manuel Cortina 2 vs. Almagro 9 (España)

El mes pasado compró GMP Property Socimi a Mapfre, el edificio de Manuel Cortina, 2. ¿Bien?

 

manuel cortina 2 vs almagro 9

 

Cabría pensar que GMP no pudo resistir la tentación de cruzar la calle desde su sede en Luchana 23 y comprar el edificio de enfrente. Sería lógico. O llevarían tiempo trabajándose a Mapfre para conseguir un edificio en una zona que tan bien conocen.

 

Mapfre, que tenía ahí la sede de Verti y su dirección territorial de Madrid, habrá realizado una plusvalía apetitosa en este edificio, que es de 1981. Todavía tenemos que entender bien la SBA que se está manejando: las notas recientes se refieren a 14.424 m2, pero la web de Mapfre SGAI informaba 12.324 m2, que debe ser la SBA sobre rasante. Es un edificio de bajo más 10 plantas de oficinas de 988 m2 y un cuerpo unido de bajo más dos pisos. Mapfre seguirá ocupando el bajo y la intención de GMP es rehabilitar el edificio a partir de 2018.

 

Asumiendo que la SBA es la de 12.324 m2, GMP ha comprado a EUR 5.842/m2, que podrían convertirse en unos EUR 6.300/m2 con la reforma. Los precios de alquiler históricos que encontramos son de EUR 20/m2/mes (2012). Hoy serían un 20%/25%, más. O sea al el entorno de EUR 25/m2/mes. A esa precio, GMP estaría comprando a un yield del 4,8%, que para el entorno actual parece excelente. Aunque hay que llenarlo.

 

A tener en cuenta que Luchana 23, también de GMP, enfrente, está lleno y ello va a ayudar a crear masa crítica con la gestión común. Imaginamos que lo harán Leed Oro igualmente y la placita frontal nos parece un plus.

 

¿Se puede comparar Manuel Cortina 2, con las compras recientes de Axiare en la zona?

 

manuel cortina 2 almagro 9

 

A nosotros nos parece que la zona es prácticamente la misma. Almagro más cerca de Castellana, marginalmente mejor. Y las dos compras de Axiare en Almagro y Sagasta, son inmuebles alquilados al 100% a inquilinos de primer nivel (Cuatrecasas y McKinsey respectivamente). Pero las rentas aseguradas tienen un precio. Decíamos hace tres meses que si Cuatrecasas pagase a EUR 28/m2/mes la rentabilidad sería del 4,3%. Pero el hecho de que el yield medio total de Axiare para el CBD de Madrid esté en el 2,3%, nos hace pensar que Cuatrecasas está pagando sustancialmente menos. Más cerca de 20 que de 30 como decíamos.

 

Que es por lo que la operación de GMP con Manuel Cortina nos parece más atrayente. A expensas de encontrar los inquilinos, claro.



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