24 Nov

LEED y BREEAM | Construcción sostenible (Global)

LEED y BREEAM | Construcción sostenible.- Si han leído alguno de los artículos en esta sección es probable que se hayan tropezado con una idea que exponemos de forma recurrente: la copropiedad entre numerosos propietarios, a menudo pequeños, de un edificio de oficinas no es a largo plazo una buena idea.

Porque en un edificio con una vida útil que se puede prever en 50 o más años, necesariamente deberán acometerse renovaciones, siempre desde la construcción sostenible. Y las renovaciones requieren decisiones. Y las decisiones las toma mejor uno que un grupo, que además es heterogéneo si pensamos en ocupantes que son propietarios, inversores que tienen inquilinos, propietarios con diferente peso sobre la total propiedad u ocupantes de distintas plantas. O porque la dinámica de las empresas requiere a menudo cambios en el tamaño de su oficina y por ello ser inquilino es mejor idea que ser propietario. Y por más cosas, pero no nos extenderemos.

Construcción sostenible; necesaria también en edificos viejos

Porque lo que nos interesa hoy es la renovación y construcción sostenible de los edificios viejos. En un mercado maduro los nuevos edificios de oficinas suponen en torno al 3% de la oferta total en cada momento, incluso menos. Con lo que el verdadero reto si queremos conseguir un inventario de edificios de oficinas más sostenibles es la renovación del parque existente. Y para eso hay que estudiarlo y evaluar las inversiones necesarias y su retorno y consecuente período de amortización.

Para la evaluación existen múltiples sistemas a nivel global que, a nuestros efectos -y conocimiento- limitaremos a dos: Leed Existing Buildings y BREEAM In-Use. LEED y BREEAM, para facilidad de referencia.

LEED y BREEAM; la comparativa

Por su claridad y concisión nos parece interesante un artículo que publica Michael Smithing, responsable de Green Building Advisory en la consultora Colliers. Hace en su artículo una comparativa entre los citados sistemas de LEED y BREEAM, junto al BCA -Green Mark for Existing Non-Residential Buildings- y Green Star. Reconoce él mismo su mayor conocimiento de LEED y BREEAM, así como la dificultad de comparar los sistemas linealmente y afirmar que hay un sistema “mejor que otro”. LEED es el único que reconoce como auténticamente global, mientras que BREEAM sólo está extendido en Europa, Green Mark es una certificación casi local de Singapur y Green Star abarca sobre todo por el Hemisferio Sur, entre Asia Pacífico y África.

Percibe como muy bueno el funcionamiento y claridad documental y online de LEED y algo inferior el de BREEAM que, dice, otorga más discrecionalidad interpretativa al asesor. Pero hay tres aspectos que nos parece muy relevantes para algunos mercados, singularmente los de América Latina en que nos movemos: 1) BREEAM certifica por separado el edificio, la gestión del mismo y la gestión de la organización propietaria, lo que permite tener de forma rápida y económica una idea clara del cumplimiento del “físico” del edificio; 2) el coste de BREEAM, aunque luego tiene una cuota anual de revisión, es inferior a los otros sistemas (estima US$ 8.920 para un edificio de 25.000 m2 certificado bajo LEED, tiempo de trabajo un año; US$ 1.060 para el mismo edificio en BREEAM –edificio y gestión del mismo-, tiempo de trabajo tres meses) y 3) BREEAM certifica “desde más abajo”, o sea que ya otorga un certificado base, BREEAM “Acceptable”, el primer nivel de 6 posibles, consiguiendo únicamente el 10% de los puntos posibles, mientras que LEED requiere casi el 40% de los puntos posibles para otorgar el primer nivel de 4, “LEED Certified” (por debajo del Plata, Oro y Platino).

Coste y nivel mínimo pueden estar actuando como frenos para muchos propietarios de edificios muy obsoletos, que piensan que no van a llegar siquiera a los niveles de entrada de LEED y por tanto simplemente prefieren no hacer nada en materia de construcción sostenible. Para ese tipo de edificios, que en algunos mercados son muchos, BREEAM es una buena alternativa, primer paso para estudiar un plan de inversión proporcionado al estado físico y clientela potencial y evaluar qué posibles medidas de bajo coste de inversión -un plan de reciclaje, por ejemplo- se pueden tomar para mejorar la sostenibilidad del edificio y su uso en beneficio de ocupantes, propietarios y de la ciudad.


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