17 Ene

¿Y cómo está el lavado de activos en el inmobiliario de Perú?

Hace ya bastantes años un colega “chartered accountant” nos explicaba en Londres la diferencia entre “evasion” y “avoidance”. Íbamos a comer, aún recuerdo, cerca del  Smithfield Market, que es el mayor mercado de carne del Reino Unido. Nos aclaraba nuestro amigo que cuando un carnicero cobraba una libra -en peso- de carne en efectivo y se metía la libra -en dinero- directamente en el bolsillo, para luego gastárselo en cervezas durante sus vacaciones, sin pasar de por medio por la caja del “Inland Revenue” -el fisco inglés-, eso era “evasion” y era, y es, ilegal. Si te pillan, te intentan complicar la vida.

 

Lo de “avoidance”, en cambio, es el diseño de estructuras financieras, basadas en general en varios países con regímenes fiscales diversos, para pagar así menos impuestos. O nada. La Unión Europea, a diciembre de 2017 relacionaba esos países en dos listas, “black” y “grey”. La primera, de los países que no cooperan con los fiscos nacionales, la segunda de los que “no cooperan lo suficiente”. Panamá, Islas Vírgenes, Islas Caimán, Bermudas, Antillas Holandesas, Andorra y muchos otros están casi todos en la lista gris o su vecindad, pero otras organizaciones (OCDE, la FATF, Oxfam), publican también sus listas y hay bastante baile de quién está dónde y según quién en cada momento. Hoy, por hoy mismo 16-1-2018, la Unión Europea ha sacado a Panamá de su lista “grey”. El trabajo de los asesores fiscales de las grandes fortunas o gente con ingresos muy elevados (como futbolistas…), o corporaciones multinacionales, es aprovechar todas las “sombras de grey” para pagar los menos impuestos posibles, aprovechando sus beneficios y diferencias, lo que sí es legal. Y es una de las grandes áreas de negocio para fiscalistas y bufetes de abogados, que ayudan a crear y a mantener “de este lado de la raya roja”, todas esas estructuras societarias.

 

lavado activos inmobiliario perú

 

Es España, hace unos 20 años, lo clásico era más el “estilo carnicero”, si este honorable oficio nos puede perdonar el símil. Se manejaba “dinero negro”, que en buena parte se invertía en el inmobiliario haciendo pagos en efectivo por los inmuebles. Cantidades que para nada figuraban en la escritura de propiedad. Un sobre cargado de billetes (entonces preferiblemente de 500 euros), cambiaba de manos antes de entrar al notario y se declaraba que la compraventa se había hecho por, ¿la mitad?, del valor real del inmueble. Y lo hacía un montón de gente. Desde la compra de una vivienda hasta un solar de 500 millones -entonces- de pesetas. El dinero negro se hacía blanco y por eso a ese proceso se le conoce por aquí como “blanqueo” de capitales.

 

Ya desde 1989 (Ley 8/1989 de Tasas y Precios Públicos), el gobierno en España intentó poner coto a esa situación, sancionando a compradores, vendedores y notarios, si el fisco conseguía demostrar que el precio escriturado era inferior al real, utilizando el catastro como contraste. La impresión es que con los años esa práctica se ha reducido bastante, por los mecanismos de control –identificación clara de los compradores-, por la prohibición del uso del efectivo en las transacciones inmobiliarias, por el seguimiento por la banca de los ingresos de importe elevado y billetes de alta denominación y por las sanciones. Aunque, por supuesto, el “avoidance”, accesible a las fortunas mayores, siga funcionando todo lo que cada uno se puede permitir.

 

Pero es tal vez en la evasión cruda, el “estilo carnicero”, con el manejo de grandes sumas de efectivo, donde hay un riesgo mayor como amenaza global, para la estabilidad y el bienestar de muchos países, no sólo reduciendo la recaudación sino porque sirve de canal para movilizar recursos de origen o uso ilegal, como el tráfico de drogas, la prostitución o la financiación del terrorismo.

 

Parece claro, por tanto, que la lucha contra estas prácticas se ha de mantener y mejorar.

 

Con Perú (que no es una excepción particular pero estamos escribiendo para este país) nos inquietan dos o tres cosas, que dejamos aquí para que nuestros amables lectores, si les apetece, nos den su opinión:

 

1) Según Binswanger, a diciembre de 2017 el vacío de oficinas prime en Lima era del 28%. Se llevan ya varios años produciendo oficinas muy por encima de la demanda, pero los inversores las han seguido comprando, aunque sea a menor ritmo, a riesgo de tenerlas vacías. ¿Por qué?

 

Lean aquí nuestro artículo “¿De verdad toca fondo el sector de oficinas?”

 

2) Dadas las carencias del catastro de inmuebles en Perú, ¿qué forma tiene el fisco peruano de verificar los valores de las transacciones inmobiliarias para comprobar que se ajustan a la realidad? ¿Cómo controla que un particular no entregue al vendedor parte del precio en un maletín lleno de billetes?

 

Lean aquí nuestro artículo “¿Por qué funciona mal el catastro en Perú y Colombia?

 

3) La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, indica en su Informe de Inteligencia Financiera -IIF 9/17-, que entre enero 2007 y septiembre 2017 abrieron 284 informes por “tráfico ilícito de drogas”, por USD 5.395 millones -que es una cantidad estimable-, y otros USD 1.363 millones por corrupción de funcionarios y enriquecimiento ilícito- Y sin embargo, los expedientes por “uso de recursos ilícitos o no justificados destinados a la inversión en el sector construcción o inmobiliario” fueron 25 por USD 36 millones. No estamos diciendo que el dinero de la droga vaya al inmobiliario, ni mucho menos a oficinas, pero que los expedientes del inmobiliario supongan en casi 11 años únicamente el 0,7% de los expedientes del tráfico de drogas, como ejemplo entre otros rubros ilícitos, nos extraña. ¿O que, de los 8160 sujetos obligados a informar, el 42% sean empresas de la construcción e inmobiliaria y en cambio los expedientes abiertos relacionados con el sector inmobiliarios sean el 2,9% del total (25 de 872)?.

 

¿Está el sector inmobiliario, promotores o desarrolladores, agentes, vendedores, tomándose en serio el lavado de activos? ¿Por qué casi nadie sospecha o denuncia nada?

 

¡Comentarios bienvenidos!


 


2 Comments

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  1. Jorge Enriquez

    enero 19, 2018 at 9:39 am

    1) Muchas oficinas se compraron con excedentes, cuando la inversión inmobiliaria se puso “de moda” en el último Boom. No son precisamente gente con conocimientos de finanzas, son por lo general particulares. Más que inversión lo consideran una forma de “ahorro”.

    Hubo hace años empresas (familiares mayormente) dedicadas al negocio de alquiler de inmuebles, pero gran porcentaje de estas empresas quebraron o fueron liquidadas en los años 80s y 90s, quedan muy pocas. Una de las razones fue lo difícil, largo y sinuoso que son los procedimientos de desalojo en nuestro país.

    2) Ya no es fácil comprar propiedades subvaluando el precio. Esta práctica era muy común hasta los 90s, luego se complicó. Se ponían de acuerdo las partes para subvaluar la propiedad, presentaban su minuta en esas condiciones a la Notaría y ese mismo día firmaban la Escritura. No había trámite intermedio, se pagaba en un solo acto, incluso sin separación. Luego de eso si te vi, no me acuerdo.

    Ahora no es tan fácil, el que vende paga un % de impuesto a la renta por la plusvalía derivada de la operación. Y el Notario no imprime la Escritura si el comprador no paga el impuesto de Alcabala.

    Y para todos esos pagos es necesario documentos y minuta firmada. Muy pocos propietarios acceden a firmar documentos donde consta un valor menor al que realmente quieren antes de terminar la operación.

    Y pocos compradores acceden a entregar fuertes cantidades de dinero “por fuera” si todavía está pendiente varios items para la firma de la Escritura. Ha pasado que en el camino el vendedor se “desanima” de vender y devuelve únicamente la separación recibida de manera “oficial”.

    Esta es la razón por la cual es difícil de subvaluar, o mejor dicho evadir impuestos a las transferencias.

    3) La inversión en inmuebles deja muchos rastros. Hay impuesto a las transferencias bancarias (ITF), hay el pago a cuenta del impuesto a la renta del vendedor (por plusvalía), hay el pago de Alcabala, y como dije antes, la secuencia de pagos hace difícil que dos contratantes “normales” se pongan de acuerdo en alguna subvaluación.

    Para realmente lavar dinero en inmuebles se necesita mas que un propietario con ansias de vender, prácticamente se necesita un cómplice.

    Lo que no impide que por cierto se gaste plata del narcotráfico y de la corrupción en inmuebles. El ex Presidente Alejandro Toledo tiene un proceso precisamente a raíz de una compra inmobiliaria. Grandes mansiones en la Planicie o en Chacarilla del Estanque son compradas por narcotraficantes y funcionarios corruptos usando testaferros, e incluso su propio nombre.

    Y son operaciones sin subvaluación ni nada, mas bien pagando valores por encima del mercado debido a su opulencia.

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    • Jorge Zanoletty Larrea

      enero 21, 2018 at 10:56 am

      Gracias Jorge. Interesante comentario. La diferencia más marcada con el régimen fiscal en España es la liquidación del Impuesto de Alcabala, que por lo que nos dice en Perú se liquida antes de poder hacer la escritura y en España (aquí sería el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -ITP-) se hace hasta un mes después. Tiene efectos en ambos regímenes. En Perú, en efecto, poca gente se arriesgará (salvo partes que por algún motivo estén vinculadas), a variar el precio si antes deben liquidar el impuesto, pero en cambio cualquier inconveniente en la notaría al elevar la compra-venta a pública, debe contar con que fiscalmente la misma ya se ha registrado (una dificultad para resolver discrepancias de última hora). En España, en cambio, hay más libertad para negociar entre las partes hasta el último momento, pero también es más fácil la sub-valoración. De ahí que el fisco haga el contraste con los valores catastrales.

      En cualquier caso, nos sigue pareciendo que el importe denunciado en operaciones inmobiliarias sospechosas es ínfimo en comparación con el volumen de transacciones que debe tener el país, independiente de si están o no conectadas con actividades ilícitas.

      Puedo decir que en España costó bastante que las agencias inmobiliarias entendieran que la prevención en el lavado de activos también iba con ellas, porque la mayoría dejaban ese frente al cuidado de la banca y los notarios.

      Gracias de nuevo por su comentario.

      Responder

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