26 Abr

Las oficinas de Axiare y su revalorización por zonas (mapa interactivo)

Hemos querido mirar un poco más allá de las cifras de negocio de esta Socimi para centrarnos en cuál ha sido su dinámica de inversión y cómo, y dónde, se han revalorizado sus edificios de oficinas.

 

Los inmuebles se revalorizan por varios motivos: 1) porque está más ocupados; 2) porque los inquilinos pagan rentas más altas; 3) porque los inquilinos son empresas de mayor calidad; 4) porque se han renovado físicamente ó 5) porque los yields o rentabilidades esperadas para la ciudad y la zona han bajado.

 

Lo normal es que el resultado final sea causa de una pócima compuesta de varios de los componentes anteriores. El problema es que no sabemos cuánto hay de “rabo de lagartija” o “lengua de sapo”: ni es justo decir que todo el beneficio por revalorización viene simplemente de una contracción en los yields o el mercado ni, por el contrario, que todo es causa de la buena gestión.

 

Pero sí es cierto que el dónde y cómo comprar tienen un efecto, previo al de la gestión en el largo plazo, que permite adivinar cuál es la estrategia y el talento individual y colectivo del equipo responsable de realizar las inversiones.

 

Axiare ha acumulado en estos dos años y medio (primera compra julio 2014 hasta el 31 de diciembre de 2016), que es lo que analizamos, 21 edificios de oficinas, 20 en Madrid y 1 en Barcelona, que suman una SBA de 244.947 m2,. Un 24,5% de ese total son edificios que están en renovación, lo que también afectará a su revalorización, porque mientras tiene lugar la misma pueden estar total o parcialmente vacíos. Aunque luego valgan más.

 

El conjunto de todos ellos ha tenido un costo de adquisición total (gastos incluidos), de EUR 811,5 millones. Y han sido valorados al 31 de diciembre en EUR 973,2 millones. Es decir, un beneficio por revalorización de EUR 161,7 millones, un 19,93% de la inversión inicial.

 

Lo que nos parece interesante es segmentar esa revalorización en función del tiempo y las zonas.

 

En cuanto al tiempo, Axiare ha adquirido 7 de los edificios en 2014 (EUR 286,1 millones), 10 en 2015 (EUR 305,8 millones) y 4 en 2016 (EUR 219,5 millones). La fecha media ponderada de adquisición es el 9 de agosto de 2015. En ese período el beneficio de EUR 161,7 produce una rentabilidad del 14,26% anual de media. Éste es el desglose por edificios:

 

oficinas de axiare gráfico

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

(En verde, por encima de la media, en amarillo por debajo -pero por encima del 10% anual-, en naranja, por debajo del 10% anual)

 

Como puede apreciarse, las cuatro primeras compras (EUR 130 millones), hacia el último trimestre de 2014 y las seis de los últimos trimestres de 2015 y 2016 (EUR 291 millones), o sea la mitad más o menos de la inversión total, van muy bien (aunque las cifras del último trimestre de 2016 están afectadas por el breve plazo considerado). Cuatro inmuebles a la zaga: Ribera del Loira, Cristalia 2 y 3, el edificio Tucumán y Juan Ignacio Luca de Tena 6 (que está en rehabilitación).

 

El desglose siguiente por zonas nos descubre la importancia de la estrategia en las compras. Es una muestra corta para sacar conclusiones muy firmes, pero dentro de que absolutamente todos los inmuebles han gozado de revalorización, sí se aprecia que el CBD (Almagro, Salamanca, Castellana), Las Tablas y Arroyo de la Vega (su primera zona en m2, con el 22,2% de SBA), tienen revalorización alta. En cambio el oeste, Campo de las Naciones (donde tiene el 22,1% de su SBA) y el que denomina “Eje M30-A2”, se he revalorizado bastante menos que la media. En suma, todo en positivo, pero “Centro Norte” (134.199 m2 de SBA), mucho mejor que el oeste (95.397 m2 de SBA). Barcelona, con un solo edificio, entre medias.

 

oficinas de axiare gráfico 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Axiare ha seguido una estrategia mixta, aunque en las compras de 2017 se detecta su inclinación hacia el “Centro Norte” (Sagasta 31, Miguel Ángel, Puerto de Somport 8), que seguro que han hecho estos mismos números (mejor).

 

Insistimos en que la muestra es pequeña, pero alguna pista da.

 

Aquí tienen un esquema de la ubicación de los edificios de oficinas de Axiare.

 

oficinas de axiare gráfico 3

 

Y un mapa interactivo que muestra direcciones y superficies (incluyen adquiridos en 2017):


 


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