29 Jun

Las Mercedes, un benchmark para Adequa (España)

En estos días pasados, previos al Brexit y previos al resultado electoral de este domingo, se han sucedido dos noticias sobre movidas en los parques empresariales en Madrid. Dice El Confidencial, por una parte, que “Metrovacesa y Merlin abordan su primera operación juntos con la compra de Adequa“. Y remarca que la puja supera los EUR 450 millones.

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Y sólo al día siguiente leemos que Green Oak le compra a Standard Life Investments el parque Las Mercedes en la Nacional II.

 

Las dos operaciones tienen sentido. La de Adequa, porque como decíamos hace un par de días, el Brexit ha cambiado el paradigma del negocio en Europa y disponer de 75.000 m2 adicionales en la zona que está este parque, que además se beneficia del parón de momento del Distrito Castellana Norte, es adecuado para la talla de la nueva Merlin con Metrovacesa.

 

Y la de Las Mercedes también, porque se puede entender que Standard Life Investments, que ha empujado este parque por más de diez años, tenga cierta fatiga y renuncie a una plusvalía que seguramente tardaría. Conocemos muy bien Las Mercedes, que es un excelente parque, pero ha tenido desde el principio el serio lastre de no poder ofrecer una buena comunicación de transporte urbano a sus ocupantes.

 

las mercedes 1

 

Las Mercedes; un buen comparable

 

Nunca se resolvió la conexión con el metro y la conexión con autobús hasta Avenida de América o la propia lanzadera de que parece dispone el complejo, han sido siempre difíciles de vender a potenciales usuarios. Así que ahora Standard Life Investments sale con una minusvalía de EUR 10 millones y Green Oak compra a un muy buen precio. Asumiendo que la renta media de Las Mercedes pueda rondar los 10 u 11 euros/m2/mes, los 78.500 m2 de Las Mercedes, que debe estar sensiblemente ocupados, supondrían unos EUR 9 ó 10 millones/año, lo que le da a Green Oak una rentabilidad bruta inicial del 6,5% ó 7% aprox..

 

Pero teniendo sentido ambas transacciones, sigue sin cuadrarnos que los 78.500 m2 de Las Mercedes —sensiblemente ocupados— cuesten EUR 140 millones y los 122.650 m2 de Adequa —46.000 m2 por ejecutar y con menos ocupación—, EUR 450 millones. Por mucho mejor que fuese la zona.

 

Ya nos enteraremos de cómo se cierre esto.

 


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