17 May

La mejoría de Lar España Socimi

La verdad es que parte del 2016 se ha consumido en relación con esta compañía en las discusiones sobre la remuneración de sus gestores y el alineamiento, o no, de sus intereses con los de sus accionistas. Todo ello dentro de un debate más general sobre gestión interna o contratada para este tipo de compañías.

 

No vamos a entrar hoy en ese tema. Pero justo es reconocer que todo parece indicar que, mientras tanto, la compañía ha ido haciendo sus deberes. Y bastantes cifras apuntan en la buena dirección.

 

 

Al 31 de marzo, las acciones de la sociedad cotizaban con un 22,1% de descuento sobre su NAV (EUR 7.22 el precio frente a EUR 9.27 de NAV). Seis semanas después ha mejorado la situación y hoy ese descuento es del 13%. Algunos analistas han empezado a decir lo que ya es obvio: la compañía está barata.

 

No ya sólo en relación con su NAV sino, más importante, en su capacidad de generar negocio, caja recurrente, con rentabilidad suficiente. Las cifras a 31 de marzo nos dan la indicación:

 

  1. El EBITDA recurrente (a EUR 12,0 millones), ha mejorado más que su GAV (50,5% frente al 46,9%).
  2. Ha mejorado su margen EBITDA (pasa del 61,9% al 67,3%), la que más entre el grupo de las cuatro Socimis del continuo más Colonial y Realia. Aunque todavía está en la banda baja, posiblemente por la dispersión geográfica de sus activos o por tamaño.
  3. Ha mejorado notablemente su FFO (en 2016 su EBITDA incluía 7,3 millones no recurrentes por la compra del centro comercial de Ondara), que hemos suprimido del cálculo.
  4. Bien en EPRA earnings. La que más sube entre las que lo cuentan (Colonial e Hispania) y es superior a Axiare (EUR 8,8 millones frente a EUR 6,2 millones).
  5. El EPRA NAV sube (46,2%) a EUR 838,1 millones, pero baja por acción a EUR 9,27 (-5,4%). Aún así muy por encima del precio.
  6. La deuda financiera neta, en el 38%, está en la banda baja del grupo. Y está bien financiada con un coste medio del 2,2%.
  7. Si algo a final de marzo estaba corta de tesorería. Tal vez por la compra a Rockspring del Parque Abadía en Toledo (SBA 37.114 m2) y otros 22 locales comerciales con un total de 28.822 m2. Han sido EUR 110 millones y la caja, con EUR 25,3 millones, ha quedado justa.
  8. El EPRA NIY ha bajado del 6,1% al 5,7%. No debería bajar más. Aún así está por encima de su grupo, salvo Hispania.
  9. EPRA Vacancy Rate (desocupación en valor), ha bajado del 6,9% al 6,2%. Bien.
  10. EPRA cost, ha bajado del 37,5% al 28,5%, un 24% menos. Muy bien.

 

En todo lo anterior hay más buenas noticias que al contrario. En los últimos 12 meses la compañía ha seguido rolando hacia más concentración en centros comerciales (77,8% frente al 70,4%, en valor) y disminuyendo su presencia en oficinas y logística. Las oficinas, sobre todo, nos empiezan a parecer no estratégicas.

 

Y finalmente, en el análisis de Múltiplo FFO, que hacemos en otro artículo de hoy, Lar España es (era al 31-3), la compañía que estaba más barata entre las 6 estudiadas, con un múltiplo de 15,04. Si ese múltiplo subiese al rango de 18 (en que están Hispania y Realia), la acción debería hacerlo al entorno de EUR 8,70.

 

mejoría lar españa socimi

 

A ver cómo se comportan el nuevo portfolio adquirido en marzo, Parque Vistahermosa, Gran Vía de Vigo y las ventas -residencial- de Sagasta 99. Palmas Altas y Vilanova (60% comprometido según la empresa), serán para 2018.

 

En conjunto… mejor de lo que la mayoría ha pensado. Merece más atención.



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