30 Nov

Algo se mueve en Lar España…

Al 30 de septiembre cotizaba Lar España Socimi a EUR 6,40, un 23,3% de descuento sobre el valor neto de sus activos -NAV- a esa fecha. La sociedad estaba entonces controlada hasta el 43,5% por media docena de fondos, entre los que Franklin Templeton (15%) y Pimco (12,5%), eran los más significativos.

 

Hace tres meses mencionábamos la mala digestión que había tenido la ampliación de capital que realizó la empresa en julio pasado, lo que llevó su cotización a mínimos. Las nuevas declaraciones de hace pocas semanas dicen que su intención es invertir otros EUR 240 millones en los próximos 18 meses, pero que lo hará sin recurrir a más ampliaciones de capital. Que utilizará los recursos por venta de activos, entre los que está su parte en la promoción de viviendas de Lagasca, 99. Y parece estar dispuesta a vender sus edificios de oficinas. Para tranquilizar a quienes teman futuras ampliaciones antes de que el valor recupere terreno.

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La segunda cuestión que ha venido inquietando es el coste de gestión de la sociedad, consecuencia de un acuerdo que ha beneficiado a Grupo Lar, con quien Lar Socimi tiene un acuerdo de gestión, de forma notoria. El 6 de octubre pasado anunciaba Lar España una revisión de dicho acuerdo a la baja, lo que debería tener un impacto en las cuentas de 2016. Sería conveniente, porque el coste por este concepto resultaba inasumible. En 2015 el EPRA Cost -sin incluir los costes de desocupación- ascendió al 53,1%: más de la mitad del ingreso por rentas se fue en costes de gestión. Al 30 de septiembre la métrica ha descendido al 34,6% (desde el 37,7% de septiembre de 2015). Habrá que ver cómo la liquidación de fin de año impacta pero una reducción parece obligada. Merlin Properties, que es la única otra SOCIMI cotizada que vemos que informe de esta métrica al 30 de septiembre, tenía un 14,9%.

 

Lar España, adelgazar el coste de la gestión

 

Da la impresión de que algo se mueve en la dirección correcta. En cuanto a financiarse con la venta de activos, porque los edificios de oficinas empiezan a semejar no estratégicos para la inclinación de esta compañía. Y porque son lo menos rentable de su patrimonio (Net Initial Yield 2,9% frente al 5,8% global de la compañía; “Topped Up” NIY 4,4% frente al 6,1% global). Y en cuanto a abaratar la gestión, a expensas de que se confirme una rebaja de sustancia.

 

lar espana socimi

 

Pimco parece haberse creído la historia y se ha fijado como objetivo alcanzar el 30% de la sociedad, dice que sin superarlo para no verse obligada a lanzar una OPA. El último porcentaje que conocemos es del 19,87% tras compras realizada a EUR 7,15. La acción se ha revalorizado precisamente hasta ese precio, un 10,1% desde el anuncio de Pimco del 18-11.

 

Si esa compra obedece simplemente a aprovechar una oportunidad financiera, por el descuento al que cotizaba Lar España o hay otros movimientos posibles, alguien lo sabrá. Sin olvidar que, pese a que funciona de forma supuestamente autónoma, Pimco es una filial de Allianz. Y Allianz ya dijo hace unos meses sobre su pretensión de aumentar su presencia inmobiliaria en España. Por especular.

 

La compañía ofrece una rentabilidad superior a la de sus “peers” -salvo Hispania-, pero procede ponderar el potencial de revalorización de sus activos en un entorno en el que los yields es probable que no se contraigan más. De hecho hasta septiembre se ha apuntado una depreciación de EUR 29,1 millones. Seguramente, lo que venga de bueno, tendrá que hacerlo por incremento de rentas. A ver.

 

Las recomendaciones más recientes (septiembre 2016), de J.P.Morgan, Santander, Mirabaud e Intermoney señalan precios de EUR 8,50 – 9,10 – 5,88 y 9,00 respectivamente. Habrá que ver cómo se materializa todo lo anterior.

 


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